Le sort du bail rural

– Le report du bail rural sur les parcelles attribuées : un droit discrétionnaire pour le preneur. – L'AFAF n'entraîne pas l'extinction des baux ruraux, même en cas de changement de propriété.

Le locataire dispose d'un choix discrétionnaire :

Si le bail porte à la fois sur des parcelles comprises dans le périmètre de l'AFAF et d'autres non comprises dans ledit périmètre, le preneur a la faculté de demander la résiliation partielle du bail. Dans cette hypothèse, la résiliation ne porte que sur les parcelles concernées par l'AFAF. Le preneur n'a pas la possibilité d'exiger le report du bail sur une autre parcelle appartenant à son bailleur non comprise dans le périmètre de l'AFAF ^{1494673768121}.

Lorsque les parcelles originaires, louées à différents preneurs, sont regroupées en une seule parcelle, il appartient aux parties de se mettre d'accord pour déterminer les droits de chacun dans la nouvelle parcelle. En cas de désaccord, la décision revient au tribunal paritaire des baux ruraux ^{1491752569078}.

– La perte du bénéfice du report du bail rural sur les parcelles attribuées. – Nombre de preneurs perdent malgré eux le bénéfice du report du bail sur les parcelles attribuées. Le législateur a en effet omis de préciser les modalités d'exercice de ce droit. La loi ne fixe aucun délai pour exercer l'option.

Tant que le locataire n'a pas été mis en demeure d'exercer l'option et n'a pas été informé des changements apportés aux conditions du bail, le bailleur ne peut pas reprocher au fermier le défaut d'exploitation des nouvelles parcelles attribuées. Cependant, la Cour de cassation admet qu'il puisse être opposé une renonciation implicite au droit au report au locataire resté taisant durant sept mois ^{1494671671540}. Le fait pour le preneur de laisser en friche une terre réattribuée à son propriétaire pendant un an, alors qu'elle lui avait été proposée en remplacement de la parcelle originaire, est considéré comme une résiliation tacite.

La prise de possession et l'exploitation des nouvelles parcelles par le preneur n'ayant pas officiellement exercé l'option valent en revanche acceptation du report de son bail sur ces parcelles ^{1488647479606}.

Lorsque la parcelle attribuée au bailleur par l'AFAF est d'une surface supérieure à celle originairement louée, le bailleur ne dispose pas du pouvoir d'imposer au preneur l'emplacement du report du bail ^{1494668544175}. À défaut d'accord, le tribunal paritaire des baux ruraux détermine l'emplacement des parcelles louées ^{1494418954611}.

Lorsque la surface attribuée au bailleur ne permet pas de réattribuer au preneur une surface équivalente à celle louée avant les opérations d'AFAF, il sollicite une réduction du fermage au prorata des surfaces perdues et des indemnités à l'autorité expropriante en cas d'option pour le report de son bail. À défaut d'accord, il appartient au tribunal de trancher.

– Les baux ruraux de plus de douze ans et la publicité foncière. – Les baux ruraux de plus de douze années sont obligatoirement publiés au service de la publicité foncière ^{1491671857402}. Lorsque le preneur opte pour le report du bail sur les nouvelles parcelles, la CCAF mentionne les références de publication dans le procès-verbal du bail pour lequel il y a lieu de renouveler la publicité légale antérieure ^{1491752271775}. À défaut, le report du bail n'est pas effectué d'office par le service de la publicité foncière.

Lorsque le report du bail est postérieur à la prise d'effet de l'AFAF, la CCAF doit en principe compléter le procès-verbal d'attribution. En pratique, cette formalité est rarement effectuée. Pour des raisons de sécurité juridique, cette mention de report devrait être obligatoire afin de permettre la mise à jour du fichier immobilier.

– Les parcelles objet du report dont la superficie est sous le seuil d'application du statut du fermage. – Le report du bail est obtenu quelle que soit la différence de superficie entre la parcelle d'origine et la nouvelle parcelle. Toutefois, lorsque la parcelle attribuée passe sous le seuil d'application du statut du fermage (C. rur. pêche marit., art. L. 411-3), le propriétaire a la possibilité de mettre fin au bail par l'effet d'un congé donné par écrit six mois au moins avant la fin de l'année culturale ^{1494677704738}(C. civ., art. 1774 et 1775) ^{1488651514687}.