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La charge des gros travaux
2023
Préambule : chacun reconnaîtra dans ce titre le reflet de celui du 118 e Congrès des notaires de France, réuni à Marseille en 2022. Qu'il nous soit permis d'exprimer, par ce bien modeste rappel, un hommage aux travaux de nos prédécesseurs. …
La charge des gros travaux
2023
– Le champ étendu du contrat. – Le résultat impossible à atteindre au moyen d'un recours judiciaire peut aisément être obtenu par l'effet d'une convention. On peut ainsi : …
L'évaluation réaliste du droit acquis
2023
– Le prix de la nue-propriété découle de l'évaluation préalable de l'usufruit. – Acquérir la nue-propriété d'un logement suppose de convenir du prix que représente ce droit, donc de déterminer en amont la valeur de l'usufruit réservé par le vendeur, afin de la déduire du prix de marché de la propriété entière dudit logement. Ce qui, nécessairement, implique de déterminer avec soin …
L'absence d'aléa dans le paiement du prix permet d'élargir le spectre des potentiels vendeurs de nue-propriété
2023
1. Procéder par démembrement d'un droit réel de jouissance spéciale distinct de l'usufruit …
L'absence d'aléa dans le paiement du prix permet d'élargir le spectre des potentiels vendeurs de nue-propriété
2023
– Une vente accessible aux personnes morales. – À la différence du viager qui suppose un aléa mortem causam , la vente de nue-propriété est un contrat accessible aux personnes morales. Celles-ci, même si elles ne sont par définition pas destinées à mourir, peuvent parfaitement céder la nue-propriété d'un bien leur appartenant. Dans le cas, fréquent en pratique, d'un logement détenu par une société civile familiale, on peut parfaitement concevoir la vente de la nue-propriété, consentie par la société civile, laquelle encaisse donc immédiatement la valeur de cette nue-propriété. À l'inverse, …
La vente de la nue-propriété du logement
2023
– Comparaison avec le viager occupé. – Comparée à la vente en « viager occupé », dont le prix est payable sous forme de rente, on constate que les objectifs sont très voisins. De ce fait, bon nombre de nos développements trouveront place ici en un simple renvoi à ce sujet, précédemment traité. Mais une caractéristique les sépare : les modalités de paiement du prix. Et c'est d'ailleurs ce qui explique que, de très longue date 643 , la jurisprudence estime que l'article 1975 du Code civil, prévoyant la nullité du contrat de vente viagère en cas de décès du crédirentier dans les vingt jours de …
L'instauration d'un régime fiscal de faveur
2023
– Un régime fiscal attractif pour le débirentier. – Côté acquéreur, si l'État veut encourager les investisseurs, pourquoi ne pas instaurer un régime de faveur comme pour les logements neufs ? Le taux des droits de mutation lors de l'achat pourrait être réduit et/ou la rente versée déductible des revenus. Dans ce dernier cas, elle ne pourrait sans doute plus l'être pour le calcul de l'impôt sur la plus-value à la revente. Si une fiscalité favorable a pour corollaire la multiplication des ventes en viager, l'État sera déchargé d'une partie du financement des retraites et de la …
Une ouverture au cercle familial
2023
– Le besoin de confiance. – L'une des raisons de l'insuccès du viager est la crainte, pour le vendeur, de ne pas être payé par l'acquéreur. Si la vente est consentie à un héritier, le vendeur sera en confiance. En outre, il n'aura pas cette impression de déshériter ses enfants. Enfin, un ou plusieurs descendants seront plus facilement disposés à aider leurs parents financièrement s'ils ne le font pas en pure perte alors que leurs autres frères et sœurs sont peut-être absents. Or la vente en viager au profit d'un héritier n'est possible que si l'entente familiale est bonne. À défaut, elle sera …
L'entrave de l'article 918 du Code civil
2023
– La présomption de gratuité. – Il est déconseillé de vendre un bien en viager à l'un de ses héritiers. En effet, l'article 918 du Code civil pose une présomption de gratuité : l'acquéreur est présumé avoir reçu le bien par donation. Pour la Cour de cassation, cette présomption est irréfragable 632 . L'acquéreur ne peut pas s'y opposer en prouvant la réalité du paiement des arrérages. La seule possibilité d'échapper à la présomption est d'obtenir le consentement de tous les cohéritiers de l'acquéreur à la vente en …
La procédure collective
2023
– Un espoir pour le débirentier entrepreneur individuel. – Avec l'avènement du nouveau statut de l'entrepreneur individuel 630 , le bien acquis en viager, s'il n'a jamais été « utile pour l'exercice de sa profession », et donc s'il ne fait pas partie du patrimoine professionnel du débirentier, ne devrait pas être impacté par la procédure collective si elle concerne uniquement l'activité professionnelle. Mais l'on peut craindre que l'entrepreneur individuel qui fait l'objet d'une procédure collective rencontre également des difficultés de paiement à titre personnel et fasse, à ce titre, …