– Une vente accessible aux personnes morales. – À la différence du viager qui suppose un aléa mortem causam, la vente de nue-propriété est un contrat accessible aux personnes morales. Celles-ci, même si elles ne sont par définition pas destinées à mourir, peuvent parfaitement céder la nue-propriété d'un bien leur appartenant. Dans le cas, fréquent en pratique, d'un logement détenu par une société civile familiale, on peut parfaitement concevoir la vente de la nue-propriété, consentie par la société civile, laquelle encaisse donc immédiatement la valeur de cette nue-propriété. À l'inverse, dans une organisation patrimoniale similaire, cette société civile ne pourrait pas vendre moyennant une rente viagère constituée sur sa tête. Tous types de personnes morales sont concernés : société, association, collectivité locale, etc. La seule particularité est alors que leur usufruit est borné par la limite trentenaire imposée par la loi
645. Il existerait, théoriquement, diverses échappatoires à cette règle ; leur application pratique semble cependant très limitée.
L'absence d'aléa dans le paiement du prix permet d'élargir le spectre des potentiels vendeurs de nue-propriété
L'absence d'aléa dans le paiement du prix permet d'élargir le spectre des potentiels vendeurs de nue-propriété
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
Échapper à la limitation à trente ans de la durée de l'usufruit constitué sur la tête d'une personne morale, un exercice de théorie juridique aux applications pratiques très limitées
1. Procéder par démembrement d'un droit réel de jouissance spéciale distinct de l'usufruit
1.1 – L'un des commentaires les plus fréquemment rencontrés à la suite du célèbre arrêt Maison de Poésie relève que la limite trentenaire de l'usufruit des personnes morales posée à l'article 619 du Code civil ne pourrait s'appliquer en présence d'un autre droit réel, sui generis, organisant une jouissance spéciale que les prérogatives inhérentes à l'usufruit « traditionnel » ne seraient pas en mesure de lui apporter.
1.2 – Sous réserve de démontrer cette nécessaire spécificité, et par ailleurs de ne pas prévoir une durée perpétuelle, une personne morale pourrait donc constituer sur sa tête un droit d'une durée bien supérieure à trente années (quatre-vingt-dix-neuf ans à défaut de précision, voire plus si l'acte constitutif le précise). C'est bien là tout l'objet et le sens des décisions rendues dans le cadre de la jurisprudence novatrice Maison de Poésie.
1.3 – Cela étant, au-delà de cette ouverture théorique, encore faudrait-il qu'une telle possibilité laisse subsister un avantage suffisant pour qu'un investisseur soit intéressé : par exemple en organisant des alternats de jouissance, des répartitions différenciées de revenus, etc.
2. Constituer la rente sur une autre tête que celle du vendeur
2.1 – On peut aussi imaginer que la rente soit constituée sur une autre tête que celle du vendeur ; et en l'occurrence, il serait concevable que celle-ci soit fixée sur la tête d'une ou plusieurs personnes physiques, associées de la société. Mais compte tenu de l'aléa que l'on fait alors peser sur les résultats de la personne morale, il y a là un risque fort d'atteinte à l'intérêt social : en effet, puisque ce ou ces associés peuvent décéder à tout moment, et ainsi tarir le revenu qui était dû à la société venderesse avant même, le cas échéant, que la valeur de cession ait été intégralement acquittée par le débirentier, on l'aura amenée à vendre à perte si la personne sur la tête de qui est constituée la rente décède trop prématurément. Et le fait que les associés aient validé la décision en assumant ce risque, y compris à l'unanimité, ne suffit pas à justifier l'opération au regard de cet intérêt social propre de la personne morale ; lequel on le sait aujourd'hui, ne saurait se confondre avec l'intérêt collectif de ses associés.
2.2 – Ne serait-ce qu'à cet égard, orienter une telle mutation (celle du bien figurant au bilan d'une société) vers la vente de la nue-propriété moyennant un capital, plutôt que vers la vente moyennant rente viagère, nous semble préférable, compte tenu de l'aléa moindre.
Ceci nous conduit à observer que lorsque la vente est consentie par une personne physique, avec réserve d'un usufruit à durée indéterminée, l'aléa n'est pas totalement chassé, du fait même de l'incertitude sur la date d'extinction du démembrement. Voyons-en les conséquences.