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Pour le locataire ou l’accédant à la propriété
2023
– L’accès locatif. – Les locataires sont sélectionnés par les procédures habituelles d’attribution des logements sociaux. Ils bénéficient d’un bail à des conditions normales, sous réserve des modalités stipulées pour gérer l’extinction de l’usufruit temporaire étudiées ci-dessus. …
Pour le bailleur social
2023
– Deux modalités possibles. – Pour la mise en œuvre de ces montages opérationnels, le bailleur social peut soit acquérir l’usufruit des logements en état futur d’achèvement (EFA) (montage le plus fréquent), soit les réaliser en maîtrise d’ouvrage directe pour ne vendre que la nue-propriété en EFA (montage moins fréquent, mais validé par le ministère dans la note technique du 22 octobre 2019 326 dès lors qu’il respecte le ratio de 30 % fixé par l’article L. 433-2 du Code de la construction et de l’habitation 327 …
Pour l’investisseur
2023
– Un prix décoté… – L’investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien à un prix décoté. La décote est fonction de la durée de l’usufruit et peut être calculée selon la méthode de l’actualisation des flux futurs (valorisation dite « économique »). Cette valorisation est néanmoins purement contractuelle. Dans la pratique, les promoteurs retiennent généralement 40 % pour l’usufruit et 60 % pour la nue-propriété, pour des durées d’usufruit comprises entre quinze et vingt …
L’expiration du bail
2023
– Aménagements au droit commun. – Conformément à l’adage Nemo plus juris , le bail consenti par l’usufruitier prend fin de plein droit à la date d’extinction de l’usufruit locatif social 316 . À cet effet, il est précisé 317 que les deuxième à quatrième alinéas de l’article 595 du Code civil ne s’appliquent pas aux baux passés par un usufruitier locatif social. Néanmoins, pour anticiper la fin de l’usufruit et cette conséquence de l’extinction du bail, une procédure particulière a été mise en place par les articles L. 253-5 et 6 du Code de la construction et de l’habitation à destination tant …
La répartition des droits entre l’usufruitier et le nu-propriétaire
2023
L’usufruitier doit supporter seul, pendant la durée de la convention, le paiement des provisions prévues aux articles 14-1 (dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs fixées dans le budget prévisionnel) et 14-2, I (travaux hors budget votés en assemblée générale) de la loi de 1965 sur la …
La destination des logements financés
2023
Les prêts PLUS, PLAI, PLS et PLI sont destinés à financer des logements s’adressant à des publics différents, justifiant la mise en place de plafonds ne devant pas être dépassés, pour chacun d’eux. Ces plafonds concernent les ressources et les loyers. …
Les droits de réservation
2023
– Modalités d’attribution des logements. – Le réservataire peut confier au bailleur le soin de proposer des candidats pour son compte à la commission d’attribution. À défaut, la convention précise les modalités et délais selon lesquels le réservataire propose des candidats à l’organisme bailleur. …
Les droits de réservation
2023
– Bénéficiaires des droits de réservation. – Les bénéficiaires des réservations peuvent être l’État, les collectivités territoriales, leurs établissements publics, les établissements publics de coopération intercommunale, les employeurs, Action Logement Service et les organismes à caractère désintéressé 289 …
Les droits de réservation
2023
– Contrepartie des financements aidés. – L’article L. 441-1 du Code de la construction et de l’habitation organise la manière dont les logements construits, améliorés ou acquis et améliorés avec le concours financier de l’État ou ouvrant droit à l’APL et appartenant aux organismes d’HLM ou gérés par ceux-ci sont attribués. Il prévoit notamment que « les organismes d’habitations à loyer modéré peuvent, en contrepartie d’un apport de terrain, d’un financement ou d’une garantie financière, contracter des obligations de réservation d’ un flux annuel de logements (…), lors d’une mise en location …
Les conditions
2023
– Période de versement. – Les modalités de versement sont identiques à celles du PLAI et du PLUS (V. supra , n o ). …