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Le droit de l’accédant : un droit réel spécifique
2023
L’effet juridique du BRS est la naissance, sur la tête de l’accédant, d’un droit réel susceptible d’être cédé ou remis en garantie, mais distinct tant du droit de propriété que de ses démembrements identifiés par le Code civil 693 . L’objet du droit réel constitué étant de permettre la location (cas du BRS L. 255-4) ou l’accession à la propriété de logements (cas des BRS L. 255-2 et L. 255-3). Les conséquences principales de la nature réelle des droits ainsi conférés s’apprécient principalement à l’égard des sûretés et des …
Économie générale du BRS
2023
– Dissociation économique mais démembrement juridique. – Nous avons déjà souligné que la notion de « dissociation entre le foncier et le bâti », qui est le ressort économique du BRS, ne correspond pas à une réalité juridique (V. supra , n o ). Les économistes et les politiques résument souvent ce contrat par une formule simple selon laquelle un ménage accédant loue le foncier et achète le bâti 688 . Cette présentation rapide est juridiquement inexacte 689 , mais n’en demeure pas moins ancrée dans les esprits de beaucoup d’interlocuteurs 690 . Étonnamment, le législateur leur a parfois emboîté …
Le bail réel solidaire (BRS) : un outil séduisant à parfaire
2023
– Historique. – Créé à l’initiative du mouvement HLM, la réglementation du couple OFS/BRS est le fruit de plusieurs textes successifs : l’article 164 de la loi Alur 680 a créé les organismes de foncier solidaire qui ont pour mission de se rendre propriétaires du foncier dédié à la réalisation de logements abordables en consentant des baux réels solidaires. Puis l’ordonnance du 20 juillet 2016 681 a créé un nouveau chapitre dans le Code de la construction et de l’habitation sous lequel figurent les articles L. 255-1 et suivants. Après les décrets d’application sur les OFS et les BRS 682 , la …
Définition du Brilo
2023
Créé par l’ordonnance n o 2014-159 du 20 février 2014 relative au logement intermédiaire, inséré dans le Code de la construction et de l’habitation à la fin du titre V du livre II sur les baux constitutifs de droits réels, aux articles L. 254-1 et suivants, le fonctionnement du Brilo a été décrit dans le rapport du 112 e Congrès des notaires de France 671 et dans une documentation de référence 672 . Il est défini à l’article L. 254-1 du Code de la construction et de l’habitation de la manière suivante : « Constitue un contrat dénommé “bail réel immobilier” le bail par lequel un propriétaire …
Lien avec le statut des baux d’habitation
2023
– Prise en compte du bail d’habitation à l’expiration du bail à réhabilitation. – À l’origine, le preneur était tenu de restituer l’immeuble au bailleur libre de toute location ou occupation, ce qui posait inévitablement quelques difficultés pour un dispositif à vocation sociale. Après deux modifications successives apportées par la loi ENL 665 puis par la loi Alur 666 , l’article L. 252-4 du Code de la construction et de l’habitation énonce désormais les règles applicables. Il revient à la loi Alur d’avoir envisagé un cas particulier : celui du bailleur occupant. L’idée est la suivante : le …
Copropriété et bail à réhabilitation
2023
– Premier bail constitutif de droit réel pouvant légalement porter sur un lot de copropriété. – Innovation importante apportée par la loi Alur 664 : un bail à réhabilitation peut légalement s’appliquer aux immeubles soumis au statut de la copropriété, et porter sur un ou plusieurs lots. Ce principe étant posé par l’article L. 252-1 du Code de la construction et de l’habitation, l’article L. 252-1-1 en tire les conséquences en prévoyant très clairement et simplement que …
La qualité du preneur
2023
– Conventionnement APL. – En outre, le preneur doit avoir passé une convention APL prévue à l’article L. 831-1 du Code de la construction et de l’habitation dont la date d’expiration est identique à celle de ce bail, condition de la prise d’effet du bail à réhabilitation 663 , ce qui permet de garantir que dès l’origine du contrat et pour la durée de celui-ci l’immeuble est éligible à l’aide personnalisée au logement (APL) instituée par l’article L. 351-1 du même …
Une réhabilitation
2023
– Objet indispensable du bail. – L’objet du contrat est obligatoirement la réhabilitation d’un immeuble en vue de sa location à usage d’habitation. Mais qu’est-ce qu’une réhabilitation ? La réhabilitation peut être définie comme le fait de mettre ou remettre un immeuble en état d’habitabilité, sans pour autant réaliser des constructions neuves . La notion est bien connue de la fiscalité, tant au titre de la TVA 656 immobilière qu’au titre des droits d’enregistrement 657 , et du droit privé pour distinguer la vente en état futur d’achèvement de la vente d’immeuble à rénover 658 …
Un bail constitutif de droit réel
2023
– La cession du droit. – Seul un organisme susceptible d’avoir la qualité de preneur d’un bail à réhabilitation peut être cessionnaire des droits résultant d’un tel bail. La cession nécessite l’accord du bailleur. Cette particularité déroge à la règle habituellement respectée pour les baux constitutifs de droit réel, qui est la liberté de cession de son droit par le preneur. On peut supposer que cette exception a été aménagée pour permettre un contrôle, par le bailleur, de la qualité du cessionnaire ; elle n’en trouble pas moins le paysage jusqu’alors cohérent des baux constitutifs de droits …
Un bail constitutif de droit réel
2023
Le bail à réhabilitation entre dans la catégorie des baux constitutifs de droits réels, ainsi que l’énonce l’article L. 252-2 du Code de la construction et de l’habitation. Le droit conféré peut être cédé, hypothéqué et même saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. Deux particularités doivent néanmoins être notées …