Une réhabilitation

– Objet indispensable du bail. – L’objet du contrat est obligatoirement la réhabilitation d’un immeuble en vue de sa location à usage d’habitation. Mais qu’est-ce qu’une réhabilitation ? La réhabilitation peut être définie comme le fait de mettre ou remettre un immeuble en état d’habitabilité, sans pour autant réaliser des constructions neuves. La notion est bien connue de la fiscalité, tant au titre de la TVA⁶⁵⁶ immobilière qu’au titre des droits d’enregistrement⁶⁵⁷, et du droit privé pour distinguer la vente en état futur d’achèvement de la vente d’immeuble à rénover⁶⁵⁸.

– Absence de définition certaine. – Mais définir la réhabilitation par opposition à ce qu’elle n’est pas (une construction neuve) n’embrasse pas tous les cas particuliers susceptibles de se présenter. Par ailleurs, compte tenu de l’objet particulier de ce bail à réhabilitation, est-il possible que la réalisation de constructions neuves soit incluse dans une opération qualifiée, en son ensemble, d’opération de réhabilitation ? Comble du manque de clarté, l’article L. 252-1 du Code de la construction et de l’habitation utilise le terme de « travaux d’amélioration » pour définir le bail à réhabilitation… Les rédacteurs du texte semblent s’être davantage attachés à l’existence de l’immeuble, qu’il ne s’agit pas de construire mais d’améliorer ou de réhabiliter pour le rendre habitable, et au fait que le contrat « indique la nature des travaux, leurs caractéristiques techniques et le délai de leur exécution »⁶⁵⁹. Dès lors, on doit concevoir la réhabilitation comme une notion relativement souple⁶⁶⁰, la limite à ne pas franchir étant la construction d’un immeuble neuf, auquel cas le contrat serait susceptible de requalification.