Lien avec le statut des baux d’habitation

– Prise en compte du bail d’habitation à l’expiration du bail à réhabilitation. – À l’origine, le preneur était tenu de restituer l’immeuble au bailleur libre de toute location ou occupation, ce qui posait inévitablement quelques difficultés pour un dispositif à vocation sociale. Après deux modifications successives apportées par la loi ENL⁶⁶⁵ puis par la loi Alur⁶⁶⁶, l’article L. 252-4 du Code de la construction et de l’habitation énonce désormais les règles applicables. Il revient à la loi Alur d’avoir envisagé un cas particulier : celui du bailleur occupant. L’idée est la suivante : le propriétaire d’un logement dans l’incapacité de faire face aux dépenses nécessaires à sa réhabilitation consent un bail à réhabilitation à un organisme apte à cette mission. Néanmoins, il reste occupant de son logement, l’organisme preneur lui consentant un bail conforme aux conditions prévues pour les logements sociaux.

On relèvera que si le bailleur n’a pas proposé un bail d’habitation au locataire occupant, le preneur du bail à réhabilitation doit reloger ce locataire. Le texte précise que le non-respect de cette obligation de la part du preneur est inopposable au bailleur qui ne peut donc se trouver dans l’obligation de conserver un locataire occupant sans l’avoir lui-même proposé.

L’article L. 252-5 du Code de la construction et de l’habitation dispose enfin que : « Le locataire qui n’a ni conclu le contrat de location proposé par le bailleur ni accepté l’offre de relogement faite par le preneur est déchu de tout titre d’occupation sur le logement à l’expiration du bail à réhabilitation ».

– Rôle clé des bailleurs sociaux. – Tout l’équilibre de cette sortie du bail à réhabilitation réside donc dans le rôle des bailleurs sociaux pour protéger le locataire et préserver les droits du bailleur sans le forcer à conserver un locataire qu’il n’aurait voulu. Cette obligation subsidiaire de relogement peut être une contrainte lourde pour certains bailleurs sociaux ne disposant pas de suffisamment de souplesse dans leur parc locatif. Pour cette raison, la circulaire n° 91-23 du 28 janvier 1991 précise qu’il est préférable que dès la conclusion du bail à réhabilitation les parties, bailleur ou preneur du bail, examinent et mettent en place les solutions à proposer aux locataires à l’issue du bail à réhabilitation, le maintien dans les lieux par conclusion d’un nouveau bail avec le locataire apparaissant bien entendu comme la solution à privilégier⁶⁶⁷.