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Contraintes, légèretés et incertitudes attachées à la vente de nue-propriété
2023
Nous rencontrerons ici une « légèreté » dont profite la vente de nue-propriété, et une incertitude dans les conséquences de sa mise en place, sans doute opportunes ni l'une ni l'autre. Et nous retrouverons une contrainte, déjà examinée au stade du viager, dont l'étreinte nous semble devoir être desserrée en faveur de la pérennité du …
L'hypothèse de la destruction du bien démembré
2023
– Un cas qui n'est pas d'école. – En ces temps de multiplication des dommages observés du fait d'aléas climatiques (inondations, tempêtes, affaissements liés à l'assèchement des terres ou au contraire à des pluies diluviennes, etc. ), il n'est pas forcément théorique de réfléchir à la disparition d'un bien par cas fortuit (sans compter les autres causes telles que les accidents, le vandalisme, les dommages de guerre, le terrorisme, etc. , ou tout simplement la vétusté : qu'on se souvienne par exemple des immeubles effondrés rue d'Aubagne en novembre 2018 à Marseille, ou à Lille en novembre …
Opportunité de la convention de démembrement
2023
– La liberté conventionnelle, splendeur du contrat. – Les principes légaux en matière de démembrement de propriété se regroupent autour de deux pôles. Le premier regroupe les obligations du nu-propriétaire ; toutes sont négatives (obligation de ne pas faire) ou seulement virtuelles (obligation de faire plus tard, s'il devient plein propriétaire). Le second comporte, à l'inverse, les obligations de l'usufruitier, au contraire, toutes positives (obligation de faire), dont l'irrespect peut être sanctionné pendant le cours du démembrement. Mais les règles prévues par la loi n'ont que peu de …
L'évaluation réaliste du droit acquis
2023
– Méthode identique lors d'une éventuelle revente. – La même méthode sera appliquée en cas de vente convenue entre nu-propriétaire et usufruitier en cours de démembrement. Le produit d'une telle cession correspond alors à deux prix de vente, puisque même si le prix est stipulé globalement, la vente de la chose fait naître autant de créances de prix qu'il y a de cédants. En effet, nous sommes en présence d'un démembrement de propriété, non d'une d'indivision : dès lors, il n'y a pas plus d'indivision sur le prix qu'il n'en existait sur la chose 661 . La solution est consacrée, depuis la …
L'information de l'acquéreur
2023
M. et M me Courmaurat, respectivement âgés de soixante-dix-sept et soixante-quinze ans, viennent consulter leur notaire. Les époux ont dû faire d'importants travaux d'adaptation de leur logement aux nouvelles normes énergétiques, pour le financement desquels ils ont contracté un prêt d'un montant de 50 000 €. Compte tenu de leur âge, le banquier leur a prêté sur une courte durée et les mensualités sont élevées (764 €). Or ils n'ont pas une très grosse retraite. En outre, ils aident leur fille unique qui est en plein divorce. Tout cela s'ajoute aux dépenses courantes qui ne cessent …
L'instauration d'un régime fiscal de faveur
2023
– Un régime fiscal plus juste pour le crédirentier. – Le crédirentier vend sa résidence principale, exonérée de toute imposition sur la plus-value, mais est ensuite assujetti à l'impôt sur le revenu au titre de la rente au fur et à mesure de sa perception. Si l'on fait le parallèle avec une vente dont le versement du prix est échelonné, le vendeur n'est pas assujetti à l'impôt sur le revenu au titre des échéances de paiement, sauf pour les intérêts s'il en est stipulé. Pourquoi une telle différence ? Si les pouvoirs publics souhaitent favoriser la vente en viager, sans doute faudrait-il, dans …
Les pistes d'amélioration de la vente en viager
2023
Le viager est une véritable solution de financement des retraites et de la dépendance pour l'État en quête de ressources complémentaires. Encourager le recours au viager nécessite d'en modifier le régime, identique, à une exception près, depuis 1804. S'il est inconcevable de supprimer l'aléa, condition de validité de la vente en viager, il est possible d'en atténuer les effets ou de le rendre acceptable pour les parties à …
Le défaut de paiement
2023
La vente en viager est souvent le seul moyen pour le crédirentier de se constituer une source de revenus complémentaires à la retraite, indispensable pour ses vieux jours. Les conséquences d'une défaillance du débirentier en sont d'autant plus graves. Les garanties traditionnelles, que sont l'hypothèque légale du vendeur et la clause résolutoire, s'avèrent inefficaces si le débirentier fait l'objet d'une procédure collective (A) ou d'une mesure de surendettement …
Les droits de mutation
2023
– Vente de la nue-propriété. – Si le vendeur se réserve l'usufruit, l'assiette des droits est constituée par la valeur de la nue-propriété obligatoirement déterminée par application du barème de l'article 669, I du Code général des impôts. …
Les droits de mutation
2023
Lors de l'acquisition du bien, l'acquéreur doit s'acquitter des droits de mutation à titre onéreux au taux de droit commun 620 . S'agissant d'un viager « occupé », l'assiette des droits ne peut pas être la valeur du bien vendu. …