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La durée du cautionnement
2023
– Résiliation du cautionnement. – L’article 22-1, alinéa 4, de la loi de 1989 accorde une faculté de résiliation à la caution dans deux hypothèses : soit le contrat ne comporte aucune indication de durée , soit la durée est stipulée indéterminée . La résiliation prend alors effet au terme du bail, de la tacite reconduction ou de son renouvellement au cours duquel le bailleur a reçu la notification de la résiliation. En cas de vente du bien loué, le cautionnement garantissant les obligations financières du locataire, sauf stipulation contraire, est transmis de plein droit à l’acquéreur, en …
La durée du cautionnement
2023
– Stipulation du cautionnement. – L’engagement de la caution peut être stipulé pour une durée déterminée : pour la durée du bail et éventuellement de ses reconductions. La Cour de cassation a jugé qu’il était limité à la durée du contrat initial sauf clause expresse l’étendant à la période de tacite reconduction 109 . Contrairement à la caution engagée à durée indéterminée, la caution à durée déterminée ne peut résilier unilatéralement son engagement. Elle sera tenue jusqu’au terme du bail ou de la tacite reconduction. En cas de colocation 110 , l’engagement de la caution prend fin à la date …
La fixation d’un dépôt de garantie
2023
Le bail peut prévoir le versement d’un dépôt de garantie qui assurera « l’exécution de ses obligations locatives par le locataire » 107 . En location nue, le dépôt de garantie ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Ce plafond résulte de la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat. En location meublée, le dépôt de garantie peut égaler deux mois de loyer hors charges (L. 6 juill. 1989, art. 25-6). Toutefois, aucun dépôt de garantie ne peut être stipulé lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois. Le dépôt de garantie n’est pas révisable au …
Le régime des charges locatives
2023
– Réglementation de la provision pour charges. – Lorsque les charges sont provisionnées, elles font l’objet d’une régularisation au moins annuelle (L. n° 89-462, art. 23, al. 3). Elle s’effectuera au regard des charges effectivement payées par le bailleur. Un mois avant la régularisation, le bailleur adresse à chaque locataire un décompte par nature de charge. Il met à la disposition de ses locataires les pièces justificatives pendant une période de six mois à compter de l’envoi du décompte (L. n° 89-462, art. 23, al. …
Les charges locatives
2023
M. Sauvage 097 définit les charges d’habitation comme « l’ensemble des dépenses de fonctionnement d’un immeuble avant ventilation entre propriétaire et locataires ». Il les qualifie de charges locatives lorsqu’elles sont supportées par le locataire et de charges récupérables lorsqu’elles sont acquittées par le bailleur, qui est autorisé à en exiger le remboursement par le locataire. Toutefois, la pratique regroupe ces deux types de charges sous l’appellation générique « charges locatives ». Nous étudierons successivement la détermination des charges incombant au locataire (§ I) et leur régime …
Hors zone tendue : en cas de sous-évaluation manifeste
2023
1. Lors du renouvellement du bail d’un logement, le bailleur peut demander la réévaluation du loyer si celui-ci est manifestement sous-évalué. Cette demande est encadrée par une procédure précise. …
Révision annuelle du loyer
2023
– Révision pour travaux d’amélioration. – L’article 17-1, II de la loi de 1989 permet de réviser le loyer en cours de bail suite à des travaux d’amélioration réalisés par le bailleur sous réserve de respecter certaines conditions. D’une part, une clause expresse du bail doit avoir prévu cette possibilité et doit définir les travaux que le bailleur accepte de réaliser. D’autre part, la révision du loyer ne prendra effet qu’à la fin d’exécution des travaux …
Champ d’application de l’encadrement
2023
L’article 18 de la loi de 1989 prévoit que dans les zones tendues , « un décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés ». Le dispositif actuel résulte du décret n o 2017-1198 du 27 juillet 2017 086 , dont les effets sont prorogés annuellement par décret. Le dernier en date est celui du 29 juin 2021 087 , qui proroge le dispositif aux relocations et renouvellements de baux entre le 1 er août 2021 et le 31 juillet 2022 . Il concerne les contrats de location de …
En zone tendue
2023
Depuis la loi Alur, la fixation du loyer en zone tendue peut être soumise à un double encadrement résultant d’un décret (I) et parfois, en sus, d’un arrêté préfectoral (II). …
Incidence des travaux
2023
La prise en charge de travaux par l’une des parties peut avoir une incidence sur la fixation du loyer, selon que ces travaux sont réalisés soit par le locataire, soit par le bailleur. L’article 6, a de la loi de 1989 autorise la prise en charge de travaux d’amélioration par le locataire en contrepartie d’une baisse temporaire du loyer. Le bail doit également prévoir l’indemnisation du locataire en cas de départ anticipé. L’article 17-1, II de la loi de 1989 permet une augmentation du loyer consécutive à des travaux d’amélioration réalisés d’un commun accord par le bailleur, sous réserve de …