Révision annuelle du loyer

– Révision selon l’IRL. – Selon l’article 17-1 de la loi de 1989, lorsque le bail prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La révision annuelle ne peut excéder, à la hausse, la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee chaque trimestre. La clause de révision ne joue que si le bailleur manifeste expressément son souhait de l’appliquer. À défaut, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause pour l’année concernée. Avant la loi Alur, la révision des loyers n’avait pas à être systématiquement réclamée par le bailleur, qui pouvait la revendiquer dans la limite de la prescription triennale⁰⁹⁵. Depuis la loi Alur, le bailleur doit réclamer le bénéfice de la révision dans l’année suivant sa prise d’effet, faute de quoi il est censé y avoir renoncé (L. n° 89-462, art. 17-1). Il est désormais privé du bénéfice de la rétroactivité, car la révision ne prendra effet qu’à compter de sa demande.

– Révision pour travaux d’amélioration. – L’article 17-1, II de la loi de 1989 permet de réviser le loyer en cours de bail suite à des travaux d’amélioration réalisés par le bailleur sous réserve de respecter certaines conditions. D’une part, une clause expresse du bail doit avoir prévu cette possibilité et doit définir les travaux que le bailleur accepte de réaliser. D’autre part, la révision du loyer ne prendra effet qu’à la fin d’exécution des travaux d’amélioration.

– Révision interdite. – En outre, la loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021 a complété l’article 17-1 en interdisant la révision (qu’il s’agisse de celle effectuée selon l’IRL ou de celle prévue pour travaux d’amélioration) dans les logements particulièrement énergivores, ceux relevant de la classe F ou de la classe G. Ces dispositions, relatives aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits, sont entrées en vigueur depuis le 25 août 2022 en métropole, et seront applicables à partir du 1^er juillet 2024 en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte.