Modifications du loyer

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

Le loyer peut être modifié en cours de bail par le jeu d’une clause d’indexation (A) ou lors de son renouvellement (B).

Révision annuelle du loyer

– Révision selon l’IRL. – Selon l’article 17-1 de la loi de 1989, lorsque le bail prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La révision annuelle ne peut excéder, à la hausse, la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee chaque trimestre. La clause de révision ne joue que si le bailleur manifeste expressément son souhait de l’appliquer. À défaut, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause pour l’année concernée. Avant la loi Alur, la révision des loyers n’avait pas à être systématiquement réclamée par le bailleur, qui pouvait la revendiquer dans la limite de la prescription triennale⁰⁹⁵. Depuis la loi Alur, le bailleur doit réclamer le bénéfice de la révision dans l’année suivant sa prise d’effet, faute de quoi il est censé y avoir renoncé (L. n° 89-462, art. 17-1). Il est désormais privé du bénéfice de la rétroactivité, car la révision ne prendra effet qu’à compter de sa demande.

– Révision pour travaux d’amélioration. – L’article 17-1, II de la loi de 1989 permet de réviser le loyer en cours de bail suite à des travaux d’amélioration réalisés par le bailleur sous réserve de respecter certaines conditions. D’une part, une clause expresse du bail doit avoir prévu cette possibilité et doit définir les travaux que le bailleur accepte de réaliser. D’autre part, la révision du loyer ne prendra effet qu’à la fin d’exécution des travaux d’amélioration.

– Révision interdite. – En outre, la loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021 a complété l’article 17-1 en interdisant la révision (qu’il s’agisse de celle effectuée selon l’IRL ou de celle prévue pour travaux d’amélioration) dans les logements particulièrement énergivores, ceux relevant de la classe F ou de la classe G. Ces dispositions, relatives aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits, sont entrées en vigueur depuis le 25 août 2022 en métropole, et seront applicables à partir du 1^er juillet 2024 en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte.

Révision au renouvellement du bail

La loi Alur du 24 mars 2014 et la loi Elan du 23 novembre 2018⁰⁹⁶ ont encadré la fixation du loyer renouvelé dans les zones tendues (II). En dehors des zones tendues, le principe reste la fixité du loyer du bail renouvelé sauf lorsque le loyer est manifestement sous-évalué (I).

Hors zone tendue : en cas de sous-évaluation manifeste

En principe, à son expiration, le bail se renouvelle par tacite reconduction aux conditions du loyer du bail antérieur, sauf revalorisation selon la variation de l’indice de référence des loyers. L’article 17-2 de la loi de 1989 permet toutefois au bailleur de proposer au locataire une réévaluation du loyer lorsque celui-ci est manifestement sous-évalué.

La demande de révision du loyer à l’échéance d’un bail consenti hors zone tendue

1. Lors du renouvellement du bail d’un logement, le bailleur peut demander la réévaluation du loyer si celui-ci est manifestement sous-évalué. Cette demande est encadrée par une procédure précise.

2. Six mois avant le terme du bail, le bailleur doit proposer au locataire « un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ». La notification intervient par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre. Elle doit reproduire l’intégralité de l’article 17-2 de la loi de 1989 et mentionner le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

3. En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du bail, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation.

4. À défaut d’accord constaté par la commission, le juge doit être saisi avant le terme du contrat. À défaut de saisine du juge, le bail sera reconduit de plein droit aux conditions du bail antérieur.

La hausse convenue entre les parties ou judiciairement fixée s’applique par tiers ou par sixième selon que le bail est de trois ou six ans. Une hausse supérieure à 10 % s’appliquera par sixième annuel, quelle que soit la durée du bail renouvelé.

Comme précédemment, la loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021 a complété l’article 17-2 de la loi de 1989 en excluant de la révision du loyer renouvelé les logements particulièrement énergivores.

En zone tendue

Comme pour la fixation initiale du loyer en zone tendue, la détermination du loyer renouvelé en zone tendue fait l’objet d’un encadrement par la loi (a) et par décret (b).

Encadrement par la loi du loyer renouvelé

Lorsqu’il existe un observatoire local des loyers agréé et que la commune a opté pour l’application de la procédure de fixation des loyers prévue par l’article 140 de la loi Elan, le loyer du bail renouvelé est limité par arrêté préfectoral et pourra être réajusté à la hausse ou à la baisse. L’article 140, VI de la loi du 23 novembre 2018 prévoit deux types d’actions, à la diligence du bailleur ou du locataire :

une demande de diminution du loyer par le locataire si le montant du loyer est supérieur au loyer de référence majoré ;
une demande de réévaluation du loyer par le bailleur si le montant du loyer est inférieur au loyer de référence minoré.

La révision a lieu selon une procédure analogue à celle décrite hors zone tendue.

La demande de révision du loyer à l’échéance d’un bail consenti en zone tendue : encadrement par la loi

1. La demande doit être faite par le locataire au moins cinq mois avant le terme du loyer. Si elle émane du bailleur, elle doit être faite six mois avant le terme. Elle doit reproduire, à peine de nullité, l’intégralité de l’article 140, VI de la loi de 2018 et mentionner le montant du loyer demandé, le loyer de référence minoré ou majoré selon que la demande est effectuée par le bailleur ou le locataire.

2. En cas de désaccord des parties ou à défaut de réponse quatre mois avant le terme, l’une des parties peut saisir la commission départementale de conciliation. Si la commission constate le désaccord des parties, le juge peut être saisi avant le terme du bail. Si le loyer renouvelé est fixé judiciairement, il sera applicable à compter de la date d’expiration du contrat, pour une durée de trois ou six ans selon que le bailleur est une personne physique ou une personne morale.

3. La hausse de loyer se fera selon les mêmes modalités qu’en cas de sous-évaluation manifeste hors zone tendue (V. supra, I). Cette action ne pourra être engagée pour les logements énergivores au sens de l’article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Encadrement par décret du loyer renouvelé

L’article 18 de la loi de 1989 permet au gouvernement de limiter chaque année par décret l’évolution des loyers renouvelés de logements situés en zone tendue. Le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 a fait l’objet de prorogations successives, la dernière étant celle du décret n° 2021-852 du 29 juin 2021. Le décret n’est pas applicable s’il a été pris un arrêté préfectoral sur le fondement de l’article 140, VI de la loi de 2018. Selon l’article 5 du décret du 27 juillet 2017, la hausse du loyer renouvelé en cas de sous-évaluation manifeste ne peut pas excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

la moitié de la différence entre le loyer au prix du marché et le loyer appliqué avant renouvellement, révisé en tenant compte de la variation de l’IRL ;
une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise en conformité du logement avec les normes de décence réalisés par le bailleur depuis la conclusion du bail initial avec le précédent locataire ou depuis le dernier renouvellement.