En zone tendue

En zone tendue

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
Depuis la loi Alur, la fixation du loyer en zone tendue peut être soumise à un double encadrement résultant d’un décret (I) et parfois, en sus, d’un arrêté préfectoral (II).

Encadrement par décret

Champ d’application de l’encadrement

L’article 18 de la loi de 1989 prévoit que dans les zones tendues, « un décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés ». Le dispositif actuel résulte du décret no 2017-1198 du 27 juillet 2017086, dont les effets sont prorogés annuellement par décret. Le dernier en date est celui du 29 juin 2021087, qui proroge le dispositif aux relocations et renouvellements de baux entre le 1er août 2021 et le 31 juillet 2022. Il concerne les contrats de location de logements (nus, meublés, bail de mobilité) à usage de résidence principale ou professionnel et d’habitation principale, relevant de la loi de 1989. A contrario, il ne s’applique pas aux logements appartenant à des organismes HLM, aux logements conventionnés APL, aux logements relevant de la loi de 1948 et aux locations saisonnières.
Sont hors champ d’application du dispositif d’encadrement :
  • les logements faisant l’objet d’une première location ;
  • la relocation d’un logement vacant depuis plus de dix-huit mois ;
  • la relocation d’un logement vacant ayant fait l’objet de travaux d’amélioration de moins de six mois d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Dispositif d’encadrement

– Un plafonnement… – Lors de la mise en location d’un logement vacant (« logement inoccupé proposé à la location »), l’article 3 du décret de 2017 plafonne le nouveau loyer au dernier loyer appliqué au précédent locataire. Celui-ci est toutefois révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) dans le cas où aucune révision n’est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location.
– … susceptible de dérogations. – L’article 4 du décret de 2017 prévoit des dérogations à la limitation de l’évolution du loyer d’un logement vacant :
  • en cas de travaux d’amélioration ou de mise en conformité réalisés par le bailleur pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne pourra excéder 15 % du coût réel des travaux TTC ;
  • en cas de sous-évaluation manifeste du dernier loyer appliqué au précédent locataire, la hausse ne pourra excéder la moitié de la différence entre le loyer habituellement constaté dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Encadrement par arrêté préfectoral

Zones tendues concernées

La loi du 23 novembre 2018, dite « loi Elan », en son article 140, I, a mis en place un dispositif d’encadrement des loyers par arrêté préfectoral, à titre expérimental et pour une durée de cinq années à compter du 24 novembre 2018. Dans les zones tendues, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, les établissements publics territoriaux de la Métropole du Grand Paris, la Métropole de Lyon et la Métropole d’Aix-Marseille-Provence pouvaient demander, avant le 24 novembre 2020, qu’un dispositif d’encadrement des loyers soit mis en place par arrêté préfectoral. Sur ce fondement, l’encadrement des loyers a été mis en place à Paris088, à Lille089, sur le territoire des établissements publics territoriaux de Plaine Commune090 et d’Est Ensemble091, en Métropole de Lyon092, à Montpellier093 et à Bordeaux094.

Modalités d’encadrement

Dans chaque zone délimitée par décret, le préfet fixe chaque année un loyer de référence, un loyer de référence majoré (de 20 %) et un loyer de référence minoré (de 30 %). Ils sont exprimés au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique. Le loyer de base fixé librement entre les parties pour les nouvelles locations ou relocations ne peut excéder le loyer de référence majoré selon les caractéristiques du bien loué. Le dépassement du loyer de référence majoré est pénalement sanctionné par une amende de 5 000 € pour une personne physique ou de 15 000 € pour une personne morale. Elle est prononcée par le préfet à l’encontre du bailleur qui, malgré une mise en demeure, ne mettrait pas en conformité son bail et qui ne restituerait pas le trop-perçu de loyer (L. 23 nov. 2018, art. 140, VII). L’article 140, III B de la loi de 2018 permet toutefois d’appliquer un complément au loyer de base pour les logements présentant des « caractéristiques de location ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ».