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Financement des OFS. Contraintes opérationnelles
2023
Les OFS ont besoin de financer la valeur foncière portée sur une très longue durée, corrélée à celle des BRS, de l’ordre de quatre-vingts ans. Cette valeur foncière est généralement le prix d’acquisition du terrain à bâtir, ou d’une quote-part de ce terrain à bâtir dans une opération partiellement soumise au régime du BRS. Mais elle peut également être supérieure ou inférieure au prix du terrain ou de l’immeuble, dans la mesure où cette valeur de portage est le montant figurant dans les bilans d’opérations (bilan du portage foncier et bilan de construction) constitués selon la méthode du …
Absence de régime de faveur en droits de mutation à titre onéreux
2023
Cette absence de régime fiscal de faveur pour les OFS nous semble quelque peu contraire aux objectifs de la loi Elan, qui souhaitait favoriser les ventes en bloc par des OLS à des OFS afin de développer des opérations de production de logements locatifs sociaux 736 . …
Absence de régime de faveur en droits de mutation à titre onéreux
2023
– Article 1049 du Code général des impôts applicable aux OLS agréés OFS. – Les OLS agréés OFS bénéficient en revanche du régime de faveur de l’article 1049 susvisé, ce qui crée une distorsion dans les opérations sur immeubles existants non exonérés et dans les opérations neuves imposant aux OFS de prendre un engagement de …
Capacité des OFS
2023
En considération de cet objet, la capacité des OFS est relativement large dès lors qu’elle permet la mise en œuvre de montages en BRS : acquisitions immobilières, signatures des BRS, mais également signature de tous contrats relatifs à la construction, la réhabilitation (les OFS peuvent consentir des baux à réhabilitation depuis la loi 3DS) 717 , la rénovation des logements lorsque l’OFS choisira de réaliser les logements en maîtrise d’ouvrage …
Objet principal : interpréter largement les termes employés
2023
Après plusieurs remaniements, le Code de la construction et de l’habitation définit comme suit l’objet des OFS : …
L’objet du BRS : un logement et non un terrain
2023
– Identifié, lorsque l’immeuble est collectif, comme un lot de copropriété. – Le BRS est un outil permettant à un ménage preneur d’accéder à la propriété d’un logement, effet essentiel du droit réel créé par l’article L. 255-1 du Code de la construction et de l’habitation. Dès lors, exception faite du BRS consenti sur une maison individuelle, qui ne présente pas de difficulté d’identification, donner accession à la propriété d’un logement dépendant d’un immeuble collectif suppose que l’immeuble objet du BRS soit préalablement identifié comme un lot de copropriété. Aussi, en immeuble …
L’objet du BRS : un logement et non un terrain
2023
– Un immeuble par nature au sens juridique du terme, quelle que soit sa nature physique. – À l’instar des autres baux constitutifs de droits réels, le BRS ne peut avoir pour objet qu’un immeuble par nature 698 , qu’il grèvera alors du droit réel conféré à l’accédant. Sa nature physique peut être très variée : l’OFS transfère au preneur par effet du droit réel constitué la propriété du logement concerné, le cas échéant « à construire ou à réhabiliter » 699 , voire à rénover (car il est question de rénovation au premier alinéa de l’article L. 329-1 du Code de l’urbanisme, mais plus jamais par …
Le droit initial de l’OFS : un droit de propriété classique
2023
L’OFS doit, quant à lui, être ou devenir titulaire du droit de propriété d’un immeuble par nature , tel que défini par le Code civil 696 . Seule la réunion en sa personne de toutes les composantes traditionnelles du droit de propriété lui permet de procéder au démembrement de ce droit. …
Servitudes
2023
– Servitudes. – Classiquement, « le preneur peut acquérir des servitudes actives et consentir les servitudes passives indispensables à la réalisation des constructions et ouvrages édifiés ou à réhabiliter en application du contrat de bail. Sauf accord de l’organisme de foncier solidaire, il ne peut constituer des servitudes passives au-delà de la durée du bail » 695 …
Le bail réel solidaire (BRS) : un outil séduisant à parfaire
2023
– Bibliographie. – À l’heure où ces lignes sont écrites, le bail réel solidaire a donné lieu à de nombreuses publications dont les références sont données sur l’extension web du présent rapport. …