– Un immeuble par nature au sens juridique du terme, quelle que soit sa nature physique. – À l’instar des autres baux constitutifs de droits réels, le BRS ne peut avoir pour objet qu’un immeuble par nature698, qu’il grèvera alors du droit réel conféré à l’accédant. Sa nature physique peut être très variée : l’OFS transfère au preneur par effet du droit réel constitué la propriété du logement concerné, le cas échéant « à construire ou à réhabiliter »699, voire à rénover (car il est question de rénovation au premier alinéa de l’article L. 329-1 du Code de l’urbanisme, mais plus jamais par la suite…). Le terme « le cas échéant » signifiant en outre qu’un BRS peut porter sur un logement existant ne nécessitant pas de travaux.
L’objet du BRS : un logement et non un terrain
L’objet du BRS : un logement et non un terrain
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
– Identifié, lorsque l’immeuble est collectif, comme un lot de copropriété. – Le BRS est un outil permettant à un ménage preneur d’accéder à la propriété d’un logement, effet essentiel du droit réel créé par l’article L. 255-1 du Code de la construction et de l’habitation. Dès lors, exception faite du BRS consenti sur une maison individuelle, qui ne présente pas de difficulté d’identification, donner accession à la propriété d’un logement dépendant d’un immeuble collectif suppose que l’immeuble objet du BRS soit préalablement identifié comme un lot de copropriété. Aussi, en immeuble collectif, le BRS doit toujours être mis en place après la signature de l’état descriptif de division créant les lots de copropriété. Il grèvera le lot correspondant à un logement selon le cas existant ou à construire. Le fait qu’un ou plusieurs BRS soient consentis sur un ou plusieurs lots de copropriété (et a fortiori sur tous les lots d’une copropriété) n’affecte en rien la composition des parties communes qui comprennent nécessairement le sol.
Le BRS ne change rien à la copropriété : le sol est toujours une partie commune
1. Les abus du vocabulaire « dissociatif » évoqués supra, no
, ont créé en 2017-2018 d’immenses questionnements sur la copropriété : sur quoi est assise une copropriété soumise au régime du BRS si 1) l’OFS reste propriétaire du sol et 2) les droits réels ne peuvent pas être communs car ils sont conférés logement par logement à chaque ménage accédant ?
Comme indiqué supra, no
, ces questions sont en fait dépourvues d’intérêt : nous considérons que le sol reste une partie commune et que le BRS ne peut être signé qu’après l’état descriptif de division.
En effet, les BRS ne grèvent que les lots de copropriété, comme cela est admis en matière de bail à réhabilitation. La loi ne le précise pas pour le BRS, mais faire autrement revient à rendre impossible la mise en place des montages en BRS logement par logement dans un immeuble collectif, qu’il soit existant, à construire ou à réhabiliter (cas expressément permis par le Code de la construction et de l’habitation), partiellement ou totalement soumis au régime du BRS.
La copropriété, en totalité soumise au BRS ou seulement partiellement, est classique. Son sol fait partie des parties communes, le droit réel de BRS n’étant constitué que sur des lots de copropriété700.
Le montage n’a pas à différer selon que l’immeuble doit être 100 % soumis au régime du BRS ou pas. Dans une hypothèse où le montage concerne au départ 100 % des lots, la situation de reconstitution de la pleine propriété d’un logement sur la tête de l’OFS en cas de résiliation d’un BRS, puis d’une cession à un tiers, rend impossible l’idée même d’un sol qui ne serait pas une partie commune.
2. La dissociation entre foncier et bâti est en revanche économique, au sens où une part de la valeur du logement est portée par l’OFS (c’est d’ailleurs une part qui peut être différente du strict prix du terrain, en plus ou en moins). Notons que le règlement relatif aux comptes des organismes HLM agréés OFS, modifié le 11 octobre 2022, homologué par arrêté du 13 décembre 2022 publié au Journal officiel du 18 décembre 2022, par l’Autorité des normes comptables (ANC)701, retient de manière assez logique la dissociation économique du point de vue comptable en imposant d’immobiliser la valeur foncière et de stocker la valeur bâtie. Les redevances foncières sont des flux locatifs. Les prix d’accession à la propriété des logements résultant des droits réels conférés sont des prix de cession d’actifs702.