Les OFS ont besoin de financer la valeur foncière portée sur une très longue durée, corrélée à celle des BRS, de l’ordre de quatre-vingts ans. Cette valeur foncière est généralement le prix d’acquisition du terrain à bâtir, ou d’une quote-part de ce terrain à bâtir dans une opération partiellement soumise au régime du BRS. Mais elle peut également être supérieure ou inférieure au prix du terrain ou de l’immeuble, dans la mesure où cette valeur de portage est le montant figurant dans les bilans d’opérations (bilan du portage foncier et bilan de construction) constitués selon la méthode du bilan à rebours739. La dissociation opérée par le BRS étant économique et non juridique, c’est par l’équilibre des bilans des différents intervenants que le montage devant donner lieu à un portage par l’OFS est déterminé, à rebours donc.
Le financement le plus usuellement utilisé est le prêt Gaïa mis en place par la Banque des Territoires, qui présente quelques contraintes opérationnelles :
- prêt d’une durée de quinze à soixante ans maximum pour les OFS (quatre-vingts ans annoncés jusqu’au 31 décembre 2022) ;
- au taux du livret A + 0,60 %740 ;
- avec possibilité de différé d’amortissement de cinq ans maximum (ce qui permet aux OFS de gérer la période de construction sans encaissement des redevances foncières des ménages) ;
- garanti par le cautionnement de la collectivité locale sur le territoire de laquelle se trouve l’opération concernée (commune ou communauté de communes, département ou région741 ) ;
- accordé sous condition de pré-commercialisation (signature de contrats de réservation de Clefa de logements en BRS ou de promesses de BRS), fixée par principe à 50 % sauf particularité de l’opération, de la qualité de l’emprunteur ou du territoire.
La connaissance de ces éléments est essentielle pour les notaires en charge des opérations de BRS, notamment dès la phase de rédaction de la promesse de vente du terrain, ou lors de la mise au point du protocole devant lier l’OFS et le promoteur futur opérateur, car cela signifie que l’OFS ne sera en mesure de payer le prix de la part foncière portée par lui qu’après réalisation de la pré-commercialisation puis obtention de la délibération de la collectivité publique accordant la garantie attendue, devenue à tout le moins exécutoire, voire n’ayant fait l’objet d’aucun recours.