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Droit de préemption de l’OFS
2023
L’article L. 255-15 du Code de la construction et de l’habitation permet à l’OFS de faire usage d’un droit de préemption, « mentionné dans le bail réel solidaire, à l’occasion de toute cession ou donation ». Il peut, par ce moyen, racheter par lui-même les droits réels afférents au bien objet du bail réel solidaire ou encore les faire acquérir par un bénéficiaire répondant aux conditions d’éligibilité définies à l’article L. …
Offre préalable et acceptation
2023
– Offre préalable. – La lecture de l’article L. 255-10 du Code de la construction et de l’habitation n’appelle pas de commentaires particuliers : …
Sort des baux à la fin du BRS
2023
Dans tous les cas de résiliation pour faute, défaut d’agrément du cessionnaire, préemption et sinistre, et en fin de bail, le preneur doit quitter le logement concerné dont il perd la propriété, moyennant la perception de l’indemnisation prévue. La loi ne prévoit rien à ce titre. Le contrat devra donc indiquer ce qui se passe en cas de libération …
La possibilité conventionnelle de louer
2023
1. Problématique fiscale de la location pour l’OFS …
Le prix de l’accession réglementé
2023
– Différenciation selon le mode d’accession à la propriété en BRS. – Simple et claire en ce qui concerne la fixation du premier prix d’accession dans le cadre d’un BRS direct entre l’OFS et le premier ménage accédant, la question du plafond devient plus complexe dans le cas de la cession des droits réels. …
Le prix de l’accession réglementé
2023
– Plafonnement par zones du territoire. – Conséquence naturelle du plafonnement des ressources des ménages éligibles au BRS, le prix d’accession à la propriété du logement, ou de cession des droits réels conférant cette accession, est lui-même plafonné par les articles L. 255-2 et R. 255-1 du Code de la construction et de l’habitation, renvoyant aux mêmes articles et au même arrêté de 2004, utilisé pour les plafonds de ressources 757 …
Une durée rechargeable
2023
– Durée rechargeable. – Ce qui est totalement innovant est le concept de rechargement fixé à l’article L. 255-12 du Code de la construction et de l’habitation selon lequel, dès lors que le nouveau titulaire du BRS a bien été agréé, « la durée du bail est de plein droit prorogée afin de permettre à tout nouveau preneur de bénéficier d’un droit réel d’une durée égale à celle prévue dans le contrat initial …
Forme du contrat. Clauses obligatoires ou interdites. Nullité relative
2023
– Sanction. – Par ailleurs, l’article L. 255-17 du Code de la construction et de l’habitation dispose que tout BRS conclu en méconnaissance des articles L. 255-2, L. 255-3 ou L. 255-4 est frappé de nullité. Ces articles n’ont pas pour objet la seule sauvegarde de l’intérêt privé des parties, mais participent de la politique de l’accession au logement prise largement. L’article R. 255-8 du même code précise que l’action en nullité qui peut être exercée par les parties dans un délai de cinq ans à compter de la date de signature du contrat de bail réel solidaire implique que ladite nullité soit …
Le régime juridique du BRS
2023
L’étude du régime juridique du bail réel solidaire nécessite de définir, dans un premier temps, ses conditions de formation (§ I) puis d’analyser les effets du BRS à l’égard des parties (§ II) et les modalités de sa transmission par le ménage preneur (§ III). Le BRS Opérateur accession (§ IV) et le BRS Opérateur locatif (§ V) seront ensuite évoqués, puis les effets indirect du BRS et son articulation avec d’autres réglementations (§ …
La possibilité de prévoir d’autres critères ?
2023
Autre question importante : ces critères peuvent-ils être appliqués seulement à la désignation du ménage initial, ou ultérieurement en cas de transmission des droits réels ? Les règles fixées par le Code de la construction et de l’habitation pour la délivrance des agréments par les OFS sont exhaustives, sans possibilité d’y ajouter. Les articles relatifs au BRS sont d’ordre public 750 , et la compétence pour un OFS à délivrer un agrément à un ménage est liée : il ne peut pas refuser un ménage remplissant les critères légaux. Des évolutions sur ce sujet devraient certainement …