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L’ouverture d’un second droit de préemption
2023
– Contestation du congé. – Si le bailleur ou le notaire ne notifient pas au locataire les conditions de vente ou le prix plus avantageux, l’article 15, II, alinéa 4 de la loi de 1989 frappe de nullité le contrat de vente conclu ultérieurement avec le tiers. L’action en nullité doit être intentée par le locataire dans un délai de trois ans à compter du jour où « il a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit » (L. n o 89-462, art. …
L’ouverture d’un second droit de préemption
2023
– Notification au locataire. – La notification incombe au bailleur ou, à défaut, au notaire rédacteur de l’acte (L. 1989, art. 15, II, al. 4). La forme de la notification n’étant pas définie par les textes, on peut penser qu’elle doit revêtir les mêmes formes que le congé initial. Pour être valable, la notification doit reproduire les dispositions des alinéas 1 à 5 de l’article 15, II de la loi de 1989 et indiquer, bien sûr, le nouveau prix et les nouvelles …
L’ouverture d’un second droit de préemption
2023
– Conditions. – Outre les conditions de l’article 15, II, alinéa 1 er de la loi de 1989 (V. supra , n os et s.), l’ouverture d’un second droit de préemption requiert des conditions supplémentaires. D’une part, le locataire doit avoir refusé l’offre de vente contenue dans le congé aux fins de vente 496 . D’autre part, le bailleur doit avoir décidé de vendre à un prix ou à des conditions plus avantageux que ceux initialement …
La réponse du locataire
2023
Comme pour le droit de préemption de la loi de 1975, le locataire peut soit refuser l’offre de vente, soit l’accepter. Mais, à la différence de ce qui se produit lorsque la loi de 1975 est applicable, le locataire qui n’a pas accepté l’offre dans les délais est « déchu de plein droit de tout titre d’occupation » (L. 1989, art. 15, II, al. 3). À échéance du bail, il doit quitter les lieux, dont le bailleur pourra retrouver la …
Auteur du congé
2023
Comme pour le congé donné sur le fondement de la loi de 1975, le congé de la loi de 1989, s’accompagnant nécessairement d’une offre de vente, nécessite la capacité et les pouvoirs nécessaires pour vendre l’immeuble. Si le bien dépend d’une communauté conjugale, l’accord des deux époux est nécessaire pour délivrer le congé pour vente, alors même que chacun pouvait signer seul le bail 483 . Lorsque l’immeuble est indivis, le congé pour vendre ne peut être donné qu’à l’unanimité des indivisaires (C. civ., art. 815-3). Le congé donné par un seul indivisaire pourrait être validé a posteriori si …
Les bénéficiaires : locataires en titre
2023
Le bénéficiaire du droit de préemption ne peut être que le locataire en titre. En cas de colocation, chaque colocataire doit être destinataire du congé, peu importe que les colocataires soient simplement conjoints 478 ou solidaires 479 . Si l’existence du Pacs ou du mariage a été portée à la connaissance du bailleur, chacun des partenaires ou des époux bénéficiera du droit de préemption 480 . Dans le cas contraire, la notification du congé faite au seul locataire en titre sera opposable au conjoint ou au partenaire 481 …
En cas de congé pour vente
2023
La loi n o 82-526 du 22 juin 1982, dite « loi Quillot », avait autorisé le bailleur qui souhaitait vendre le bien loué libre, sous certaines conditions, à donner congé à son locataire pour vente (art. 7). La loi n o 86-1290 du 23 décembre 1986, dite « loi Méhaignerie », avait supprimé ce droit de préemption pour les baux conclus à compter du 24 décembre 1986, sous réserve de mesures transitoires. La loi n o 89-462 du 6 juillet 1989 a rétabli de manière permanente ce droit de préemption en son article 15, II. Le dispositif a été depuis régulièrement retouché. Nous étudierons la mise en œuvre …
Les autres mécanismes protecteurs
2023
– L’acquisition par un proche du locataire. – L’article 3.3 de l’accord collectif indique les personnes qui peuvent se substituer au locataire qui ne pourrait pas acquérir son logement. Cette liste est limitative et vise : …
Les obligations informatives
2023
– L’information individuelle des locataires. – Le bailleur doit ensuite confirmer par écrit à chaque locataire les modalités envisagées pour la vente. Cette confirmation fait courir un délai de trois mois, pendant lequel le bailleur ne peut adresser au locataire une offre de vente (art. 1.2). Cette confirmation reprend les informations générales communiquées lors de la réunion d’information, mais est complétée de l’état descriptif de division de l’immeuble pour les lots du locataire et d’une fiche individuelle précisant le prix du logement. L’article 1.2 précise que cette information est …
Les obligations informatives
2023
– L’information collective des locataires : tenue d’une réunion d’information. – L’article 1.2 de l’accord de 2005 prévoit une réunion d’information à laquelle sont invités par écrit tous les locataires, quelle que soit la date d’expiration du bail, et des associations représentatives dès que le bailleur est prêt à rendre publique son intention de vendre. Cette formalité est essentielle et doit précéder la délivrance du congé au locataire ; à défaut, le congé serait déclaré nul 467 . L’article 2.1 définit le contenu de l’information générale. Le locataire est informé du déroulement de la …