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Les ménages accédants sous conditions de ressources
2023
Outre l’OFS, seule personne juridique à pouvoir conférer un BRS, l’autre partie au contrat de BRS est un ménage preneur à bail qui accède ainsi à la propriété de son logement conformément à l’article L. 255-2 du Code de la construction et de l’habitation, sauf le cas de l’opérateur étudié plus loin 742 …
Assimilation des logements en BRS aux logements sociaux en matière d’exonération de plus-values immobilières
2023
L’absence de régime de faveur en matière de droits d’enregistrement est d’autant plus surprenante qu’en matière d’exonération d’impôt sur les plus-values immobilières la loi 3DS a aligné les acquisitions effectuées par les OFS ou en vue de produire des logements en BRS sur le régime des acquisitions faites par les OLS 737 …
Capacité des OFS
2023
Trois questions particulières ont été posées en pratique : celle de la capacité d’un OFS de se rendre acquéreur en état futur d’achèvement des logements à soumettre à des BRS (1), celle de l’application des règles de la commande publique à un OFS qui souhaite consentir à un BRS Opérateur (2), et celle de la capacité d’un OFS à vendre des logements libérés de tout BRS …
Conséquences comptables de l’absence de but lucratif
2023
L’une des principales conséquences de la nature particulière des OFS est qu’ils sont encadrés par une réglementation comptable stricte (I) qui donne lieu à des contrôles et des sanctions (II). …
Sûretés
2023
– Sûretés. – Par le BRS, le preneur se voit conférer un droit réel susceptible d’hypothèque et de saisie immobilière 694 . Bien que le cas soit difficilement imaginable, cela répond à un souci de sécurisation des créanciers évoqué à l’occasion de l’étude des baux constitutifs de droits réels. Il est possible pour le preneur et l’OFS de convenir librement de la date d’échéance des sûretés qui sont constituées. À défaut, celles-ci prennent fin en cas de résiliation du contrat de …
Le droit de l’accédant : un droit réel spécifique
2023
L’effet juridique du BRS est la naissance, sur la tête de l’accédant, d’un droit réel susceptible d’être cédé ou remis en garantie, mais distinct tant du droit de propriété que de ses démembrements identifiés par le Code civil 693 . L’objet du droit réel constitué étant de permettre la location (cas du BRS L. 255-4) ou l’accession à la propriété de logements (cas des BRS L. 255-2 et L. 255-3). Les conséquences principales de la nature réelle des droits ainsi conférés s’apprécient principalement à l’égard des sûretés et des …
Économie générale du BRS
2023
– Dissociation économique mais démembrement juridique. – Nous avons déjà souligné que la notion de « dissociation entre le foncier et le bâti », qui est le ressort économique du BRS, ne correspond pas à une réalité juridique (V. supra , n o ). Les économistes et les politiques résument souvent ce contrat par une formule simple selon laquelle un ménage accédant loue le foncier et achète le bâti 688 . Cette présentation rapide est juridiquement inexacte 689 , mais n’en demeure pas moins ancrée dans les esprits de beaucoup d’interlocuteurs 690 . Étonnamment, le législateur leur a parfois emboîté …
Le bail réel solidaire (BRS) : un outil séduisant à parfaire
2023
– Historique. – Créé à l’initiative du mouvement HLM, la réglementation du couple OFS/BRS est le fruit de plusieurs textes successifs : l’article 164 de la loi Alur 680 a créé les organismes de foncier solidaire qui ont pour mission de se rendre propriétaires du foncier dédié à la réalisation de logements abordables en consentant des baux réels solidaires. Puis l’ordonnance du 20 juillet 2016 681 a créé un nouveau chapitre dans le Code de la construction et de l’habitation sous lequel figurent les articles L. 255-1 et suivants. Après les décrets d’application sur les OFS et les BRS 682 , la …
Définition du Brilo
2023
Créé par l’ordonnance n o 2014-159 du 20 février 2014 relative au logement intermédiaire, inséré dans le Code de la construction et de l’habitation à la fin du titre V du livre II sur les baux constitutifs de droits réels, aux articles L. 254-1 et suivants, le fonctionnement du Brilo a été décrit dans le rapport du 112 e Congrès des notaires de France 671 et dans une documentation de référence 672 . Il est défini à l’article L. 254-1 du Code de la construction et de l’habitation de la manière suivante : « Constitue un contrat dénommé “bail réel immobilier” le bail par lequel un propriétaire …
Lien avec le statut des baux d’habitation
2023
– Prise en compte du bail d’habitation à l’expiration du bail à réhabilitation. – À l’origine, le preneur était tenu de restituer l’immeuble au bailleur libre de toute location ou occupation, ce qui posait inévitablement quelques difficultés pour un dispositif à vocation sociale. Après deux modifications successives apportées par la loi ENL 665 puis par la loi Alur 666 , l’article L. 252-4 du Code de la construction et de l’habitation énonce désormais les règles applicables. Il revient à la loi Alur d’avoir envisagé un cas particulier : celui du bailleur occupant. L’idée est la suivante : le …