Les ménages accédants sous conditions de ressources

Les ménages accédants sous conditions de ressources

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
Outre l’OFS, seule personne juridique à pouvoir conférer un BRS, l’autre partie au contrat de BRS est un ménage preneur à bail qui accède ainsi à la propriété de son logement conformément à l’article L. 255-2 du Code de la construction et de l’habitation, sauf le cas de l’opérateur étudié plus loin742.
Ce ménage doit être agréé par l’OFS. Cet agrément n’appelle pas de commentaire si le contrat relève de l’article L. 255-2 du Code de la construction et de l’habitation. La procédure d’agrément en cas de cession entre deux ménages ou entre un opérateur et un ménage est étudiée infra 743.
Une précision s’impose : le terme « ménage », dont les plafonds de ressources dépendent du nombre de personnes rattachées, ne préjuge pas de savoir qui dans le ménage sera le titulaire du BRS. Il s’agira généralement de l’un, l’autre ou des deux parents ensemble. Mais rien n’exclut d’autres personnes cohabitant en indivision, remplissant ensemble les critères d’occupation et de plafond de ressources. Les articles R. 255-6 et 7 du Code de la construction et de l’habitation visent « l’ensemble des membres du ménage appelé à jouir des droits réels du bien objet d’un bail réel solidaire ».
Seuls peuvent accéder en BRS à la propriété d’un logement les ménages dont les ressources sont conformes aux plafonds définis pour le PSLA (A). Cependant, face à une grande quantité de candidats, la question se pose de subordonner l’accès au BRS à des conditions supplémentaires (B).

Les plafonds de ressources

Conformément à l’article R. 255-1 du Code de la construction et de l’habitation, « les plafonds de prix de cession des droits réels et de ressources du preneur des droits réels mentionnés à l’article L. 255-2 sont ceux fixés par l’arrêté prévu à l’article R. 331-76-5-1 ». Les amateurs des jeux de piste du Code de la construction et de l’habitation finiront par comprendre, non sans difficulté, qu’il s’agit des plafonds PSLA744. Depuis le 1er janvier 2023, les revenus des ménages sont appréciés en année N (au lieu de N-2 précédemment).

Plafonds de ressources PSLA utilisés pour l’accession en BRS

L’arrêté relatif aux plafonds PSLA, visé par cet article, fixe les plafonds en euros pour 2023 de la manière suivante745 :
Nombre de personnes ZONE A ZONES B ET C
135 51526 921
249 72035 899
356 82541 525
464 63846 014
5 et plus73 73250 489
Nous avons déjà noté un certain déficit de cohérence sur ce point : les plafonds de revenus distinguent deux zonages : A et B/C, alors que ceux des prix en distinguent cinq : A bis, A, B1, B2, C. Or on pourrait légitimement s’attendre à une certaine corrélation entre ces deux critères.
Point d’attention : Jusqu’au 31 décembre 2022, les ressources à prendre en compte sont la somme des revenus fiscaux de l’avant-dernière année précédant celle de la signature de l’avant-contrat de BRS (année N-2), en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement746. Depuis le 1er janvier 2023, les conditions de ressources sont appréciées à la date de signature de l’avant-contrat, soit en année N, conformément à l’article L. 31-10-3 du Code de la construction et de l’habitation tel que modifié par la loi de finances pour 2022. Un décret est attendu pour fixer « les modalités de détermination des ressources à prendre en compte ainsi que la période de référence retenue pour l’appréciation de cette condition ».
L’augmentation des revenus après l’année de référence est sans incidence sur la validité du BRS et n’est pas susceptible de modifier son exécution. Certains imaginaient de majorer la redevance foncière, dans la même logique que ce qu’il est possible de faire en matière de logements sociaux avec le supplément de loyer de solidarité, déjà étudié747.
Par ailleurs, depuis la modification748 de l’article L. 443-7 du Code de la construction et de l’habitation assimilant désormais un BRS conclu par un organisme de logement social (OLS) agréé OFS à une vente HLM749 pour l’application des articles L. 443-7 à L. 443-15-5 du même code, ces OFS doivent également respecter les critères d’éligibilité de la vente HLM fixés par l’article L. 443-11 dudit code.

La possibilité de prévoir d’autres critères ?

La question se pose de savoir s’il est possible de fixer d’autres critères pour l’accès au logement en BRS, à l’instar de ce qui se passe avec les commissions d’attribution des logements locatifs sociaux. Certaines communes le pratiquent, pour faire face à un nombre trop important de candidats, et éviter d’autres modes de sélection du type « premier arrivé » ou tirage au sort. La légalité des critères est questionnée, l’article L. 255-2 du Code de la construction et de l’habitation disposant que « l’organisme de foncier solidaire peut, en fonction de ses objectifs et des caractéristiques de chaque opération, appliquer des seuils inférieurs », ce qui laisse penser qu’il n’est pas prévu, donc pas possible, de fixer d’autres critères.
Autre question importante : ces critères peuvent-ils être appliqués seulement à la désignation du ménage initial, ou ultérieurement en cas de transmission des droits réels ? Les règles fixées par le Code de la construction et de l’habitation pour la délivrance des agréments par les OFS sont exhaustives, sans possibilité d’y ajouter. Les articles relatifs au BRS sont d’ordre public750, et la compétence pour un OFS à délivrer un agrément à un ménage est liée : il ne peut pas refuser un ménage remplissant les critères légaux. Des évolutions sur ce sujet devraient certainement intervenir.