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Contenu du congé
2023
Le congé pour vente est soumis à un formalisme décrit à l’article 15 de la loi de 1989 qui, s’il n’est pas respecté, peut entraîner la nullité du congé. Le congé doit tout d’abord être « motivé », c’est-à-dire mentionner de manière explicite l’intention de vendre du bailleur. Il doit indiquer le prix , ses modalités de paiement ainsi que les conditions essentielles de la vente projetée. Le congé pour vente doit porter sur l’intégralité des locaux loués, y compris les accessoires 488 . L’article 15, II, alinéa 6 impose de reproduire les alinéas 1 er à 5 489 de l’article 15, II de la loi de …
La mise en œuvre du droit de préemption
2023
Nous étudierons successivement la délivrance d’un congé en vue de la vente (§ I), la réponse apportée par le locataire (§ II) et l’ouverture d’un second droit de préemption en cas de prix ou de conditions plus favorables (§ III). …
Conditions d’existence du droit de préemption
2023
Le bailleur peut souhaiter vendre le logement loué en cours de bail. Il peut tout d’abord le vendre « occupé », le bail étant continué par l’acquéreur : le locataire ne bénéficie pas, alors, d’un droit de préemption 472 , sauf première vente consécutive à la division ou la subdivision de l’immeuble (V. supra , n os et s.). Pour vendre les locaux libres et éviter que le bail ne soit tacitement reconduit, le bailleur doit donner congé au locataire pour vente dans les termes de l’article 15, II de la loi de 1989 (§ I). Le champ d’application du droit de préemption est cependant cantonné au …
L’allongement de la durée du bail
2023
– Renouvellement du bail. – Le bail est renouvelé de plein droit, pour une durée de six ans, si le locataire est en mesure d’établir qu’il est dans l’une des trois situations visées par l’accord collectif de 2005 : il ne peut déménager en raison de son état de santé présentant un caractère de gravité reconnu médicalement (art. 4.2) ; à l’expiration du bail, il est âgé de plus de soixante-dix ans et n’est pas assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (art. 4.3) ; enfin, lorsque le locataire est titulaire d’une rente d’invalidité du travail correspondant à une incapacité au moins égale à …
Les notifications faites au locataire
2023
Passé le délai de trois mois à compter de l’information individuelle donnée au locataire, le bailleur adresse au locataire l’offre de vente prévue à l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 . Le renvoi de l’article 1.2 de l’accord collectif ne concerne que les modalités de purge et non les conditions de fond. Il en résulte que si les conditions d’application des deux droits de préemption sont réunies, il conviendra de les purger distinctement 469 …
Les concours de droits de préemption
2023
– Loi de 1975 versus droit de préemption public. – En cas de concours entre le droit de préemption du locataire et un droit de préemption public 453 , c’est le droit de préemption public qui prime. Cette règle a été confirmée par une réponse ministérielle 454 . C’est d’ailleurs pour cette raison que l’article 1 er , alinéa 2 du décret du 30 juin 1977 impose que la notification adressée au locataire mentionne, le cas échéant, l’existence d’un droit de préemption d’une collectivité …
La réponse du locataire
2023
– Délai d’option. – Comme en matière de congé pour vente (L. 6 juill. 1989, art. 15), le bénéficiaire du droit de préemption dispose d’un délai de deux mois pour prendre position (L. 1975, art. 10, I, al. 2). Ce délai court à compter de la date de réception de la lettre recommandée ou de l’acte de commissaire de justice. Si le locataire ne signe pas l’accusé de réception ou refuse la lettre recommandée, il est nécessaire de recourir à un exploit de commissaire de justice. Le locataire dispose d’une option : soit il refuse d’acquérir, soit il se porte …
La notification préalable au locataire
2023
– Forme de la notification. – Avant la conclusion de toute vente d’un local entrant dans le champ d’application du droit de préemption, l’article 10, I, alinéa 1 er de la loi de 1975 impose à peine de nullité que la notification soit faite au locataire ou à l’occupant de bonne foi, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception . En application de l’article 651 du Code de procédure civile, la notification pourrait néanmoins être faite par acte de commissaire de justice …
Les opérations donnant ouverture au droit de préemption
2023
– Exceptions relatives à la personne du locataire. – Le droit de préemption de la loi de 1975 connaît deux exceptions. …
Les opérations donnant ouverture au droit de préemption
2023
– Cas du démembrement. – Le locataire bénéficie-t-il du droit de préemption en cas de vente de la nue-propriété ou de l’usufruit du logement ? Si le vendeur ne vend que la nue-propriété, se réservant l’usufruit, l’opinion dominante répond par l’affirmative 436 , remarquant notamment que le droit de préemption est reconnu au preneur rural en cas de cession de la nue-propriété 437 . Concernant la cession de l’usufruit du logement, la solution est plus incertaine. Bien que l’article L. 412-2 du Code rural et de la pêche maritime vise la cession de l’usufruit des biens loués au locataire rural, …