La notification préalable au locataire

La notification préalable au locataire

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
– Forme de la notification. – Avant la conclusion de toute vente d’un local entrant dans le champ d’application du droit de préemption, l’article 10, I, alinéa 1er de la loi de 1975 impose à peine de nullité que la notification soit faite au locataire ou à l’occupant de bonne foi, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. En application de l’article 651 du Code de procédure civile, la notification pourrait néanmoins être faite par acte de commissaire de justice.

Point d’attention : la notification « loi de 1975 » au locataire doit précéder l’avant-contrat

La Cour de cassation447 a prononcé la nullité d’un compromis de vente et de l’offre de vente faite au locataire au motif que cette offre était postérieure à la date de signature du compromis de vente, peu important la date de réitération de la vente. Elle condamne donc la signature d’un avant-contrat valant vente avant la notification au locataire (promesse synallagmatique ou unilatérale de vente). Le seul avant-contrat susceptible d’être conclu avant la notification de l’offre au locataire serait une promesse unilatérale d’achat448, le vendeur se réservant la possibilité de lever ou non l’option.
– Contenu de la notification. – La notification doit comprendre le prix, les modalités de paiement ainsi que les conditions principales de la vente.

Point d’attention : la notification « loi de 1975 » au locataire ne peut lui imposer de régler une commission

La notification étant préalable à la signature de tout avant-contrat, il ne peut être imposé au locataire le paiement d’une commission de négociation449.
– Mentions obligatoires. – La notification faite au locataire doit reproduire les cinq premiers alinéas de l’article 10, I de la loi de 1975 (art. 10, al. 6), à peine de nullité de la notification. La notification mentionne également l’existence d’un autre droit de préemption (D. 30 juin 1977, art. 2, al. 2).
– Destinataire de la notification. – La notification est faite au locataire ou à l’occupant de bonne foi au sens de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948. S’il existe plusieurs titulaires du droit de préemption, la notification doit être faite à chacun d’entre eux et doit reproduire les paragraphes I et II de l’article 4 du décret no 77-742 du 30 juin 1977. L’article 13, III de la loi du 21 juillet 1994 a complété l’article 10, I de la loi du 31 décembre 1975 en précisant que : « Nonobstant les dispositions de l’article 1751 du Code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au conjoint du locataire si son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur ». Si le locataire (ou l’occupant) est une personne protégée, l’article 6 du décret du 30 juin 1977 indique que la notification préalable doit être adressée tant à la personne protégée qu’à son représentant légal.
– Auteur de la notification. – Il appartient au bailleur de procéder à la notification préalable (L. 1975, art. 10, I, al. 1er). Une notification faite par un tiers qui n’aurait pas été dûment mandaté par le bailleur entraînerait la nullité de la vente450. Si le logement concerné est un bien de communauté, la notification nécessite le consentement des deux époux (C. civ., art. 1424) ; s’il s’agit d’un bien indivis, elle requiert l’unanimité des indivisaires (C. civ., art. 815-3). À défaut, la vente serait entachée de nullité.
– Portée de la notification. – La notification faite au locataire vaut offre de vente. Dès qu’elle est acceptée par le locataire, le contrat de vente est définitivement et valablement formé (C. civ., art. 1583). La durée de validité de l’offre de vente est passée de un à deux mois par l’effet de la loi du 21 juillet 1994451 qui a modifié l’article 10, I, alinéa 2 de la loi de 1975.