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Les conventions à durée indéterminée
2023
– Demande en partage. – Pareille convention met en place une organisation de l’indivision plus stable que celle établie par le régime légal. Il n’y a alors pas de problème de renouvellement, et l’instabilité théorique de la convention, résultant de la faculté d’une partie de demander à tout moment le partage, est limitée par la recevabilité de cette action qui ne doit pas être introduite de mauvaise foi ou à contretemps 833 …
Mécanisme du montage – Clefa – Clir
2023
– Clefa et Clir : application des régimes « état futur d’achèvement » et « immeuble à rénover » aux cessions de droits réels. – La cession par l’opérateur est soumise à des règles simplifiées et dispensée d’offre préalable suite à l’ajout par la loi Elan des articles L. 255-10-1 et L. 255-11-1 au Code de la construction et de l’habitation. Il suffit qu’un avant-contrat soit rédigé, lequel devra respecter les réglementations de protection liées à la nature de l’immeuble, les droits réels étant juridiquement et fiscalement assimilés à l’immeuble sous-jacent …
Mécanisme du montage – Clefa – Clir
2023
– Préexistence de la copropriété. – Le mécanisme du montage est assez simple : l’OFS confère les droits réels sur l’ensemble des logements concernés dans un BRS dit « Opérateur » ou « initial », ce qui suppose que l’état descriptif de division préexiste car les droits réels doivent porter sur les lots de copropriété, comme cela a déjà été expliqué (V. supra , n o …
Agrément de l’OFS
2023
– Problématique des donations en démembrement. – À la lettre même des textes, le titulaire d’un BRS peut faire donation des droits réels dont il est titulaire ; mais peut-il le faire avec réserve d’usufruit ? Rien ne paraît s’y opposer si l’OFS est en mesure d’agréer le donataire nu-propriétaire. Cela suppose que ce dernier remplisse les conditions d’éligibilité (appréciées à la date de l’agrément) et respecte l’obligation de résidence principale (qui subsiste tant que la personne agréée reste titulaire du BRS). Mais un enfant n’a pas vocation à cohabiter indéfiniment avec ses parents, fût-il …
Agrément de l’OFS
2023
– Délai légal de deux mois. – Cette cession ou donation est consentie et acceptée sous condition que le cessionnaire ou donataire soit agréé par l’OFS qui dispose d’un délai de deux mois à compter de la date de transmission de l’offre préalable de cession ou de donation pour délivrer son agrément, lequel est « fondé sur la vérification du respect des conditions d’éligibilité de l’acquéreur ou du donataire à la conclusion d’un bail réel solidaire définies à l’article L. 255-2, L. 255-3 ou L. 255-4, de la conformité de l’offre préalable de cession ou de donation avec le bail en vigueur, …
La transmission des droits réels à titre onéreux ou gratuit
2023
– Attention particulière au vocabulaire des actes. – Pour éviter toute confusion sur l’aspect dissociatif déjà évoqué, il s’agit bien de céder les droits réels du BRS, qui emportent transfert de tous les éléments de ces droits réels, tels que fixés par le contrat initial, donc en particulier de la propriété du logement à laquelle ils donnent accession, selon sa définition même. Il n’y a, à notre avis, pas de cession de la propriété du logement, détachée du droit au bail, comme certains ont pu le penser 774 . D’ailleurs le titre de la section 3 du chapitre sur le BRS dans le Code de la …
Fixation de l’indemnité : pratique de la décote et de la clause de rencontre
2023
Fixer une méthode de calcul d’une indemnité de résiliation dans un contrat d’une durée généralement supérieure à quatre-vingts ans est un exercice délicat, qui doit tenir compte de deux contraintes : d’une part, l’indemnité ne pourra pas être supérieure aux valeurs maximales des droits réels telles que résultant des articles L. 255-5 et R. 255-3 du Code de la construction et de l’habitation 772 ; d’autre part, le marché peut baisser, de sorte qu’il faut garder une marge de prudence entre le montant de l’indemnité et la valeur initiale, pour fixer une règle donnant si possible un résultat …
L’obligation légale de résidence principale
2023
Le logement, objet du BRS, existant, à construire, à réhabiliter ou à rénover, doit constituer la résidence principale de son occupant, qu’il soit le titulaire du BRS ou un locataire 764 . Bien que la loi ne le précise pas, cette notion nous semble devoir être celle définie à l’article 2 de la loi de 1989 765 : la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure 766 …
La redevance foncière libre
2023
Le succès d’une opération de BRS résultera, en premier lieu, de la bonne compréhension du montage par les accédants, ce qui nécessite de faire preuve de pédagogie lors de la commercialisation. Cette information est d’ailleurs due de la part des OFS au titre de l’obligation générale d’information imposée par l’article 1112-1 du Code civil. Il dépendra également de la bonne identification de la cible de ménages susceptibles de pouvoir accéder à la propriété d’un logement par ce biais. Mais le succès est surtout lié au positionnement du produit BRS sur le marché local et à la capacité des …
La redevance foncière libre
2023
– Redevance foncière non réglementée. – Aucune précision n’est apportée par les dispositions réglementaires sur les modalités de fixation du montant de cette redevance ou son indexation qui reste possible conformément aux règles bien connues 761 . En pratique, l’OFS établit le montant de cette redevance en fonction de son mode de financement (principalement le prêt Gaïa de la Caisse des dépôts et consignations) et des coûts de …