Mécanisme du montage – Clefa – Clir

Mécanisme du montage – Clefa – Clir

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
– Préexistence de la copropriété. – Le mécanisme du montage est assez simple : l’OFS confère les droits réels sur l’ensemble des logements concernés dans un BRS dit « Opérateur » ou « initial », ce qui suppose que l’état descriptif de division préexiste car les droits réels doivent porter sur les lots de copropriété, comme cela a déjà été expliqué (V. supra, no ).
– Cession des droits réels sur chaque logement. – La cession en découpe des droits réels « éclate » le BRS initial et désolidarise les preneurs entre eux. Les charges et conditions du BRS sont maintenues à l’égard de chaque preneur qui dispose néanmoins d’une durée qui lui est propre compte tenu du mécanisme du rechargement.
– Clefa et Clir : application des régimes « état futur d’achèvement » et « immeuble à rénover » aux cessions de droits réels. – La cession par l’opérateur est soumise à des règles simplifiées et dispensée d’offre préalable suite à l’ajout par la loi Elan des articles L. 255-10-1 et L. 255-11-1 au Code de la construction et de l’habitation. Il suffit qu’un avant-contrat soit rédigé, lequel devra respecter les réglementations de protection liées à la nature de l’immeuble, les droits réels étant juridiquement et fiscalement assimilés à l’immeuble sous-jacent :
  • en cas d’immeuble à construire ou réhabiliter sous le régime de la Vefa, on parlera donc de « cession des droits réels donnant accession à un logement en état futur d’achèvement » (Clefa) 783. Elle sera soumise au régime juridique du secteur protégé visé aux articles L. 261-10 et suivants du Code de la construction et de l’habitation et l’avant-contrat sera donc un contrat préliminaire de réservation conforme à l’article L. 261-15 du même code ;
  • en cas d’immeuble à rénover sous le régime de la VIR, on parlera donc de « cession des droits réels donnant accession à un logement en état d’immeuble à rénover » (Clir) ;
  • faute de construction, réhabilitation ou rénovation, la simple cession des droits réels sur un immeuble existant fera l’objet d’une promesse de cession des droits réels donnant accession à la propriété du logement.
Cet avant-contrat sera soumis à la condition suspensive de l’agrément du cessionnaire (dans les mêmes conditions, notamment de délai, que celles prévues pour les cessions entre particuliers), de l’absence de préemption par l’OFS (l’article L. 255-15 est bien visé dans par l’article L. 255-3) et d’obtention de son prêt par le cessionnaire accédant. Le refus d’agrément est sanctionné par la même procédure de l’article L. 255-13.