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Le sinistre partiel entraînant la dégradation de l'immeuble
2022
– Précautions rédactionnelles en cas de sinistre partiel. – Par principe, et sauf dispositions contraires de l'avant-contrat, la survenance d'un sinistre partiel entre la promesse (unilatérale ou synallagmatique) et la vente définitive n'entraîne pas la caducité de la promesse signée. Afin d'éviter que les parties, et spécialement l'acquéreur, ne soient contraintes de poursuivre l'application d'un contrat dont l'objet même a été atteint, les notaires ont pris pour habitude d'insérer dans les avant-contrats des clauses prévoyant l'hypothèse de sinistre, transformant cet événement d'imprévu en …
Le sinistre partiel entraînant la dégradation de l'immeuble
2022
– Sinistre partiel et survivance de la promesse. – La survenance entre la signature de la promesse de vente et celle de l'acte de vente définitif d'un sinistre de moindre gravité, en ce qu'il n'entraîne pas la disparition de l'immeuble, ne provoque pas la caducité de la promesse, sauf disposition contraire des parties. Ce faisant, la poursuite éventuelle de la promesse amène tout naturellement à s'interroger sur le bénéfice des indemnités d'assurance devant être versées par suite de la survenance de ce …
Moduler ou résoudre l'obligation : l'engagement impacté par un événement imprévu
2022
– Catégories d'imprévus. Plan. – L'imprévu peut être envisagé à travers son importance, c'est-à-dire l'effet plus ou moins catégorique qu'il est susceptible de produire au moment de l'exécution de l'obligation. Rend-il l'exécution de celle-ci impossible ? Le débiteur tentera dans ce cas d'invoquer le bénéfice de la force majeure. Entraîne-t-il simplement un déséquilibre, notamment financier, en rendant plus difficile l'exécution de l'obligation sans nullement l'empêcher ? Le débiteur de l'obligation se retranchera derrière la théorie de l'imprévision. C'est néanmoins une autre approche qui a …
La production de diagnostics au titre du dossier de diagnostic technique
2022
– L'opportunité de convenir d'une telle condition. – La solution consistant à introduire dans la promesse de vente une condition suspensive de transmission de tout ou partie des diagnostics composant le dossier de diagnostic technique présente, bien évidemment, le mérite de la rapidité. Puisqu'il n'est plus nécessaire d'attendre que l'ensemble des diagnostics soient établis et transmis pour signer la promesse de vente, celle-ci pourrait donc intervenir plus rapidement. Mais cet avantage est contrebalancé par d'importants inconvénients et dangers qui doivent amener, à tout le moins, à peser …
Une chronologie confirmée
2022
– Àl'origine du problème, une rédaction hasardeuse. – Il arrive que les bonnes fées du droit se penchent sur les textes publiés au Journal officiel 969 . Les illustrations de ce phénomène marquent les juristes, ce qui est aussi le signe de leur trop grande rareté. Cela n'a pas été le cas du texte introduisant le droit de préférence du locataire commercial, l'article L. 145-46-1 du Code de commerce ayant subi des critiques immédiates, rapidement validées en jurisprudence. L'imprécision ne s'est pas fait attendre, pour être issue des premiers mots du nouvel article : « Lorsque le propriétaire …
Les difficultés attachées au droit de préemption du locataire commerçant
2022
– Un « dernier né » déjà turbulent. – La grande famille des droits de préemption, de priorité ou de préférence s'est agrandie à l'occasion de la loi Pinel du 18 juin 2014 968 . Un nouvel article L. 145-46-1 a été inséré dans le Code de commerce, instituant un droit de préférence au profit du locataire commercial. La rédaction de cet article a rapidement été critiquée pour son imprécision et les risques qu'elle fait peser sur les opérations concernées. Surtout, la Cour de cassation a tout aussi promptement été saisie de contestations en lien avec ces difficultés, validant les fortes réserves …
L'obtention d'un prêt
2022
– Une protection d'ordre public. – Afin de ne pas le maintenir dans une opération qu'il ne saura pas financer, le législateur a prévu que l'acquéreur d'un logement bénéficie automatiquement d'une condition suspensive d'obtention du prêt lorsqu'il a déclaré avoir besoin de celui-ci. C'est ainsi qu'à l'obligation d'indiquer dans l'acte si le prix sera payé, en tout ou partie, à l'aide d'un ou de plusieurs prêts 910 , répond celle de protéger l'acquéreur d'un logement qui en aurait besoin au moyen d'une condition suspensive portant sur l'obtention de ce ou de ces prêts 911 . Les dispositions de …
Pour la condition résolutoire
2022
En cas de réalisation de la condition résolutoire, et par principe, l'obligation est rétroactivement « éteinte » 885 . En pareille hypothèse se pose la question de l'attribution des risques attachés à la chose. Qu'en est-il, en effet, si l'immeuble périt entre la signature du contrat affecté d'une condition résolutoire et la réalisation de cette condition, emportant anéantissement du contrat ? Ce cas de figure est expressément prévu par le deuxième alinéa de l'article 1304-6 du Code civil qui prévoit que si les parties optent pour une application rétroactive de la réalisation de la condition …
Pour la condition suspensive
2022
– Tempérament au principe : report à une date ultérieure à la réalisation de la condition. – Pas plus que les anciennes dispositions du Code civil, celles issues de l'ordonnance du 10 février 2016 ne prévoient la possibilité de reporter à une date ultérieure les effets induits par la réalisation des conditions suspensives. C'est que, à proprement parler, ce n'est pas la réalisation des conditions suspensives qui se trouve alors modifiée dans la pratique, mais bien souvent les effets induits de cette réalisation sur le contrat. Nous avons rappelé que le transfert de propriété dans le cadre du …
Pour la condition suspensive
2022
– Exception au principe : rétroactivité (limitée). – Il est néanmoins permis aux parties de revenir au principe antérieur en retenant expressément de déroger à l'alinéa premier de l'article 1304-6 du Code civil 870 . La rétroactivité sera utile dans certains cas pour assurer l'efficacité ou la régularité même de l'acte 871 , mais elle sera limitée. Tout d'abord, cette réalisation ne pourra rétroagir que jusqu'au jour du contrat. Ensuite, la chose (l'immeuble dans notre cas) restera, malgré cela, aux risques du débiteur (correspondant au vendeur) 872 . Enfin, les actes d'administration …