– Une liste à rallonge de diagnostics. – Depuis sa création à travers l'ordonnance du 8 juin 2005985 et son entrée en vigueur le 1er novembre 2007, le dossier de diagnostic technique s'est fortement enrichi à travers l'ajout de nouveaux diagnostics. Ce sont désormais pas moins de onze diagnostics qui doivent être remis par le vendeur à l'acquéreur au moment de la signature de la promesse de vente ou, à défaut, lors de la signature de l'acte de vente définitif986. En dernier lieu, la loi « Climat et résilience » du 22 août 2021987 est venue y ajouter le contrôle du raccordement au réseau d'assainissement988, lequel est applicable à compter du 1er juillet 2022989.
La production de diagnostics au titre du dossier de diagnostic technique
La production de diagnostics au titre du dossier de diagnostic technique
Rapport du 118e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2022
– Les difficultés attachées à cette obligation. – La transmission par le vendeur à l'acquéreur d'une information aussi complète que possible portant sur les biens objet de la vente est bien évidemment l'objectif devant être recherché, tant par les parties990 que par les notaires991. Àcet égard, la transmission en amont de la signature de l'avant-contrat de vente d'une documentation complète permettra à l'acquéreur d'éclairer son consentement et d'éviter, a posteriori, des déceptions ou surprises pouvant conduire à des contentieux. Néanmoins, force est de constater que l'allongement de cette liste accentue la « chape de plomb »992 qui s'est abattue sur la vente immobilière à travers la loi Alur du 24 mars 2014993. Rappelons que celle-ci a en effet listé les documents et informations devant être transmis à l'acquéreur au plus tard lors de la signature de la promesse de vente ou, à défaut, de l'acte authentique de vente définitif, ce que justifiera leur annexion à l'acte. Il est souvent apparu que la transmission de l'ensemble des documents formant le dossier de diagnostic technique était de nature à rallonger les délais de signature des avant-contrats, ce qui est à la fois contraire aux attentes des parties à l'acte et à celles des professionnels ou instances du secteur (notamment les agents immobiliers, mais également les notaires). La crise sanitaire et les paralysies successives de l'activité économique liées aux divers confinements ont bien évidemment accentué ces difficultés.
– La possibilité de convenir d'une condition suspensive d'obtention des documents constituant le dossier de diagnostic technique. – Àmoins d'un changement complet dans l'approche actuellement retenue pour le traitement des dossiers de vente, notamment dans la perspective d'une accélération de ceux-ci, la généralisation de conditions suspensives est à prendre avec réserve994. Mais il convient dans un premier temps de conclure sur la possibilité juridique de proposer de telles conditions. Rien ne semble s'opposer à ce que la transmission des diagnostics manquants au jour de la promesse soit érigée en condition suspensive de celle-ci. Il est vrai que la lecture du seul I de l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation995 peut amener à douter de cette possibilité. Une lecture stricte laisse à penser, en effet, que les diagnostics composant le dossier de diagnostic technique doivent être fournis et annexés à la promesse, le renvoi à l'acte authentique de vente ne semblant possible qu'en l'absence d'avant-contrat. Nous relevons ensuite que le II de ce même article nous renseigne sur les sanctions attachées au défaut de transmission de ces éléments, en ne se fondant que sur la date de signature de l'acte authentique de vente996. Ce faisant, il apparaît que la condition suspensive de transmission des diagnostics composant le dossier de diagnostic technique puisse être valablement érigée en condition suspensive au stade de la promesse de vente.
– L'opportunité de convenir d'une telle condition. – La solution consistant à introduire dans la promesse de vente une condition suspensive de transmission de tout ou partie des diagnostics composant le dossier de diagnostic technique présente, bien évidemment, le mérite de la rapidité. Puisqu'il n'est plus nécessaire d'attendre que l'ensemble des diagnostics soient établis et transmis pour signer la promesse de vente, celle-ci pourrait donc intervenir plus rapidement. Mais cet avantage est contrebalancé par d'importants inconvénients et dangers qui doivent amener, à tout le moins, à peser très sérieusement et avec prudence l'intérêt qu'il y aurait de recourir à une telle solution pour le moins audacieuse997. Car elle conduit tout d'abord à reporter dans le temps la découverte potentielle de difficultés réelles sur le bien vendu, ayant trait à la présence d'amiante ou de plomb, à l'existence d'une non-conformité des installations de raccordement au gaz ou à l'électricité, ou encore à la nécessité de réaliser dans l'année suivant l'acquisition des travaux portant sur l'installation d'assainissement998. Par ailleurs, et en lien avec ce risque, il ne paraît pas envisageable de procéder à la purge du délai de rétractation ou de réflexion de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation avant que ne soient transmis les diagnostics composant le dossier de diagnostic technique. L'épée de Damoclès redoutée en cas d'insertion d'une condition suspensive portant sur la transmission des documents et informations prévus par l'article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation se retrouve alors en matière de dossier de diagnostic technique, amenant les parties et leurs notaires à choisir « entre le ralentissement et l'incertitude, entre la lenteur et l'aléa »999.
- le périmètre de la condition suspensive : la condition suspensive ne nous semble pas devoir se limiter à la seule transmission des diagnostics composant le dossier de diagnostic technique. En effet, faute d'avoir pu prendre connaissance des conclusions de diagnostics n'existant pas et n'ayant donc pas été transmis au jour de la promesse, l'acquéreur n'a pas été en mesure de consentir aux éventuelles conséquences attachées à ces conclusions. Il en va ainsi notamment lorsque les conclusions des diagnostics apparaissent à ce point négatives qu'elles remettent en question l'équilibre financier de la vente (justifiant une demande en réduction du prix), voire même l'intérêt de l'acquéreur pour celle-ci. C'est pourquoi la condition suspensive nous semble devoir porter à la fois sur la transmission des diagnostics composant le dossier de diagnostic technique, et sur les conclusions de ceux-ci qui ne devront pas faire apparaître, par exemple, d'amiante en état dégradé ou d'infestation par des termites ou encore de non-conformité du raccordement à l'assainissement1001 ;
- les bénéficiaires de la condition suspensive : dans le prolongement des développements ci-dessus au titre du périmètre de la condition suspensive, il ressort que celle-ci doit évidemment bénéficier à l'acquéreur. Son information et sa protection sont recherchées afin de garantir un consentement éclairé, au titre de ces diagnostics, au plus tard au jour de la vente. Néanmoins, le vendeur a également un intérêt majeur à ce que ces diagnostics soient transmis. En dehors de ceux dont la transmission est requise à peine de nullité de la vente1002, la transmission des diagnostics est évidemment nécessaire pour valider l'exonération du vendeur au titre de la garantie des vices cachés. Le vendeur a donc également un intérêt direct à ce que ces diagnostics soient également transmis, peu importe le cas échéant leurs conclusions1003. La condition suspensive devra donc être stipulée dans l'intérêt des deux parties à l'acte ;
- de l'utilité de la rétroactivité de la réalisation de la condition suspensive : ainsi que nous l'avons rappelé1004, une lecture stricte de l'article L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation, et limitée à son seul I contenant la liste des documents à remettre, peut conduire à conditionner l'efficacité de l'exonération de la garantie des vices cachés au titre du dossier de diagnostic technique à sa remise au jour de la promesse, s'il y en a une. Cette interprétation a pu conduire à considérer qu'il était nécessaire de prévoir la rétroactivité de la réalisation de la condition suspensive1005, l'ordonnance du 10 février 2016 ayant retenu le principe de non-rétroactivité1006, sauf conventions contraires des parties1007. C'est oublier le II du même article, lequel prévoit que l'efficacité de cette exonération de garantie s'apprécie au regard de la transmission de ces documents au jour de l'acte authentique de vente. Il en ressort que la rétroactivité de la condition suspensive n'apparaît pas nécessaire s'agissant de la production des documents composant le dossier de diagnostic technique.
– Précautions rédactionnelles. – Une fois appréciés et assumés les risques attachés à l'introduction d'une condition suspensive se rapportant au dossier de diagnostic technique, il reste que sa rédaction devra être mûrement réfléchie, tant elle est sensible. L'ingénierie du notaire sera à nouveau mise à rude épreuve afin de concilier les intérêts, a priori opposés, des parties à l'acte. Il lui sera alors demandé d'accepter de céder le confort d'une situation maîtrisée au jour de la promesse contre un gain de temps, qui n'est peut-être qu'apparent1000, sans abandonner l'objectif de sécurité juridique devant accompagner l'acte qu'il est chargé de recevoir. Deux questions semblent se poser d'évidence, auxquelles nous en ajouterons une troisième en lien avec l'effet attaché à la réalisation de la condition :