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Sort du prix de vente d'un immeuble démembré et impôt sur la plus-value
2022
– Rappel de la doctrine administrative. – Lors de la vente d'un immeuble démembré, et particulièrement lors de la cession conjointe de l'usufruit et de la nue-propriété, la doctrine administrative énonce ce qui suit : …
L'ingénierie notariale : questionnaires, comparatifs chiffrés et convention de répartition du prix
2022
– Envisager les conséquences de chaque hypothèse avant de décider. – Dans la convention de répartition du prix de vente, il sera utile d'exposer systématiquement toutes les solutions possibles afin que chacun puisse choisir et connaître les avantages et les inconvénients et déterminer in fine les arbitrages effectués. La convention exposera également les conséquences en matière d'impôt sur la plus-value, qui est, avec la répartition du prix de vente, l'autre sujet à bien analyser et anticiper lors de la vente de l'immeuble démembré, comme nous le détaillons …
Impôt sur la plus-value et vente d'un immeuble démembré
2022
– L'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire. – Rappelons ici que la vente de la pleine propriété de l'immeuble démembré ne peut avoir lieu que si usufruitier et nu-propriétaire y consentent tous deux, puisque contrairement au régime de l'indivision, l'un ne peut obliger l'autre à vendre. …
Impôt sur la plus-value et temporalité de la cession
2022
– Inefficacité des énonciations de l'acte authentique si les termes de la promesse sont clairs. – Le Conseil d'État précise que lorsque les termes de la promesse sont clairs (promesse synallagmatique de vente sans condition suspensive révélant clairement le consentement réciproque des parties sur la chose et sur le prix), le caractère immédiat du transfert de propriété (et donc le début du délai de détention de l'acquéreur pour la détermination de la plus-value (ou sa fin pour le vendeur) n'est pas remis en cause par des énonciations contraires de l'acte authentique (qui mentionnerait un …
Le cas particulier des troubles anormaux de voisinage
2022
– Réfléchir à la rédaction des clauses en matière de troubles anormaux du voisinage. – Afin d'anticiper un conflit futur entre les parties ou une mise en cause de la responsabilité notariale en matière de troubles anormaux du voisinage, il convient de porter attention tant aux déclarations du vendeur qu'à l'information de l'acquéreur à cet égard, et de réfléchir la rédaction de l'acte en …
Le cas particulier des troubles anormaux de voisinage
2022
Le nouvel article 750-1 du Code de procédure civile, issu de la loi du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice, avait rendu obligatoire, à peine d'irrecevabilité de l'action en justice, le recours préalable aux modes alternatifs de règlement des différends (Mard), dont la médiation notariale, en matière de conflits de voisinage : actions relatives aux distances légales pour les plantations et élagages, au curage des fossés, à diverses servitudes… Les troubles anormaux de voisinage n'étaient pas visés, alors que le recours à une médiation notariale pourrait …
Le cas particulier des troubles anormaux de voisinage
2022
– L'exemple de la nouvelle clause sur les troubles du voisinage proposée par les notaires du Morbihan. – « Dans les Côtes-d'Armor, la mer se retire trop loin. » Ces propos illustrent le nombre croissant de plaintes pour troubles de voisinage 076 . Sur la base du constat de nombreux dépôts de plainte abusifs, et afin d'endiguer l'encombrement administratif et judiciaire ainsi généré, Olivier Arens, président de la Chambre des notaires du Morbihan, et Patrice Faure, préfet du département, ont mis au point une clause destinée à être insérée dans tout acte authentique portant sur une vente …
Le cas particulier des troubles anormaux de voisinage
2022
– Ingénierie notariale et troubles anormaux du voisinage. – En matière de troubles anormaux du voisinage, l'ingénierie du notaire trouve pleinement à s'appliquer, que ce soit au titre de son devoir de conseil et d'information qu'au stade de la rédaction d'une clause appropriée. Il s'agit, en effet, d'un thème particulièrement générateur de contentieux et de responsabilité, et le notaire doit être attentif à prévenir les risques de conflits entre voisins, d'une part, et les actions de l'acquéreur contre son vendeur qui n'aurait pas transmis l'information nécessaire (et contre le notaire qui …
La vérification des informations transmises par les parties
2022
– Un devoir de procéder à des vérifications accrues. – Des jurisprudences récentes ont retenu la responsabilité du notaire en la matière, qui se fie sans les vérifier aux déclarations erronées de ses clients 050 . Le notaire doit vérifier, par toutes investigations utiles, l'étendue et la teneur des droits réels dont il authentifie la vente (et dans l'arrêt cité, procéder aux investigations qui auraient pu lui permettre de déceler que la réunion des deux lots de copropriété vendus avait entraîné une appropriation de parties communes). Il doit ainsi vérifier les déclarations faites par le …
La vérification des informations transmises par les parties
2022
– Vérification et responsabilité notariale. – Le notaire, afin de garantir la validité et l'efficacité de l'acte qu'il instrumente, doit se référer aux documents que lui remettent les parties et aux déclarations que ces dernières lui ont faites. Il lui appartient alors, afin de ne pas voir sa responsabilité engagée, de vérifier les documents et informations transmis, notamment quand ils sont de nature à conditionner la validité et l'efficacité de l'acte, ou quand un doute existe sur leur véracité 049 …