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L'ingénierie notariale : questionnaires, comparatifs chiffrés et convention de répartition du prix
2022
– Comprendre et analyser la situation des vendeurs de l'immeuble démembré. – Afin de bien cerner les attentes et contraintes de chacun, il pourra être opportun d'adresser aux parties un questionnaire spécifique , qui permettra de formuler ensuite des propositions ciblées et anticipées. …
Impôt sur la plus-value et vente d'un immeuble démembré
2022
– Ingénierie notariale et vente de l'immeuble démembré. – Les notaires sont très régulièrement confrontés à la vente d'un immeuble détenu en démembrement de propriété, que le démembrement de propriété ait une origine successorale ou conventionnelle. Toutefois, cette opération courante nécessite souvent plus qu'une autre d'être anticipée et réfléchie avec les parties, et l'ingénierie notariale trouve ici à s'exprimer pleinement. En pareille hypothèse, il convient de s'interroger notamment sur le sort du prix de vente (A) et sur la fiscalité en matière de plus-value générée par l'opération (B), …
Impôt sur la plus-value et temporalité de la cession
2022
– Conséquences pratiques et ingénierie notariale. – Au regard des explications précédentes, nous relèverons : …
Cession immobilière et problématiques de plus-value
2022
– Plan. – L'ingénierie notariale trouve un large domaine d'application en matière d'impôt sur la plus-value immobilière, que ce soit concernant les régimes d'exonération ou les techniques juridiques d'optimisation (donation avant cession, quasi-usufruit, démembrement de propriété, combinaison de ces techniques, etc. ). Sans vouloir dresser ici un panorama exhaustif, nous axerons les développements qui suivent sur les réflexes, les difficultés et sources de contentieux pour anticiper et conseiller au mieux nos clients dans ce domaine, notamment en matière de temporalité de la cession (§ I) ou …
Le cas particulier des troubles anormaux de voisinage
2022
– La loi du 29 janvier 2021. – La loi du 29 janvier 2021 visant à définir et protéger le patrimoine sensoriel des campagnes françaises 078 a notamment pour objectif de prévenir les conflits en la matière. Elle prévoit ainsi la remise d'un rapport au Parlement « examinant la possibilité d'introduire dans le code civil le principe de responsabilité de celui qui cause à autrui un trouble anormal de voisinage ». Elle n'est toutefois « qu'une simple étape vers la rénovation complète du régime de responsabilité du fait des troubles anormaux de voisinage » 079 . Le rapport attendu du gouvernement …
Le cas particulier des troubles anormaux de voisinage
2022
– Prescription de l'action. – L'action pour trouble anormal du voisinage se prescrit par cinq ans, s'agissant « non d'une action réelle immobilière, mais d'une action en responsabilité civile extracontractuelle » 075 . …
Le cas particulier des troubles anormaux de voisinage
2022
– Jurisprudence et textes 061 . – La théorie des troubles de voisinage est une création jurisprudentielle ancienne qui évolue vers une reconnaissance législative. Dans son Vocabulaire juridique , Gérard Cornu donne une définition 062 qui s'apparente plus à une présentation de son régime juridique, ancré dans le droit de la responsabilité. En vertu de l'article 544 du Code civil : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Ce droit est néanmoins limité par …
Compréhension et information de l'acquéreur
2022
Nous les avons adaptés et complétés dans une optique d'ingénierie notariale consistant à analyser de façon globale et anticipée la situation d'un client afin de le conseiller de façon efficace et complète dans le cadre de son acquisition immobilière et de la détention future, pour anticiper le contentieux. Le 118 e Congrès des notaires de France propose, outre de nouveaux questionnaires « vendeur », et « clients étrangers », un nouveau « questionnaire acquéreur » …
La bonne transmission des informations entre parties
2022
– Plan. – En amont de la signature du contrat, il nous appartient de nous assurer que chaque partie a transmis à l'autre l'ensemble des informations en sa possession et qu'elle dispose elle-même des informations nécessaires à la pleine compréhension de son engagement. Chacune de ces vérifications contribuera à prévenir un contentieux futur. L'acte authentique est un « acte "constitutif" qui prépare l'avenir » 055 . Il s'agira notamment de la collecte des informations en la possession du vendeur (§ I), ainsi que de la bonne compréhension des attentes de l'acquéreur et de la bonne information …
Expliquer les implications fiscales et financières d'un acte
2022
Nous le soulignons ci-après dans le chapitre consacré à l'ingénierie notariale appliquée à la fiscalité immobilière (V. infra , n os et s.), informer les parties en amont des conséquences fiscales et financières de l'acte à signer est essentiel à une anticipation des difficultés et incompréhensions. Cette analyse, simple ou poussée en fonction de l'acte concerné, avec la mise en place d'une ingénierie notariale plus ou moins développée, permettra de délivrer une information complète et détaillée, nécessaire à l'efficacité de l'engagement …