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Moduler ou résoudre l'obligation : l'engagement impacté par un événement imprévu
2022
– Le contrat et le risque d'imprévu. – L'essence même du contrat est d'opérer une projection vers l'avenir 1019 . Cette projection est d'autant plus naturelle lorsqu'il s'agit de s'intéresser à l'élaboration d'un avant-contrat, chargé d'organiser la phase transitoire jusqu'à la signature d'un contrat définitif 1020 . Nous n'aborderons pas l'imprévu au sens des théories auxquelles il est tentant de le rattacher, que ce soit celle du non-droit du doyen Jean Carbonnier ou, à l'opposé, celle ayant conduit Kelsen à critiquer l'idée de « lacune dans le droit » 1021 . Nous nous attacherons de …
La production de diagnostics au titre du dossier de diagnostic technique
2022
– Une liste à rallonge de diagnostics. – Depuis sa création à travers l'ordonnance du 8 juin 2005 985 et son entrée en vigueur le 1 er novembre 2007, le dossier de diagnostic technique s'est fortement enrichi à travers l'ajout de nouveaux diagnostics. Ce sont désormais pas moins de onze diagnostics qui doivent être remis par le vendeur à l'acquéreur au moment de la signature de la promesse de vente ou, à défaut, lors de la signature de l'acte de vente définitif 986 . En dernier lieu, la loi « Climat et résilience » du 22 août 2021 987 est venue y ajouter le contrôle du raccordement au réseau …
Le traitement des honoraires d'agence
2022
– Un arrêt : deux enseignements. – La décision rendue par la Cour de cassation le 23 septembre 2021 a également été l'occasion de rappeler et préciser les indications devant figurer dans l'offre transmise au locataire. Plus particulièrement, la Cour de cassation s'est à nouveau prononcée sur les honoraires d'agence. En tant que droit de préemption-priorité et non droit de préemption-substitution 981 , le locataire n'est pas tenu de supporter les honoraires d'agence 982 . Mais l'indication de ces honoraires dans l'offre qui lui est transmise n'entache pas celle-ci de nullité dès lors qu'elle …
La renonciation à la condition défaillie (condition suspensive) ou réalisée (condition résolutoire)
2022
– Est-il possible de déroger à l'article 1304-4 du Code civil ? – La rigueur opposée par la rédaction du nouvel article 1304-4 du Code civil apporte les bienfaits de la simplicité dans le raisonnement, mais aussi l'inconvénient du raccourci lorsqu'il ne permet pas d'arriver à destination. Puisque la condition invoquée a été stipulée dans l'intérêt exclusif d'une seule des parties, nous pouvons en déduire que l'autre partie, sans pour autant en être totalement désintéressée, semble avoir tout de même renoncé à invoquer cette incertitude pour opposer la caducité du contrat 905 . Il apparaît que …
La renonciation à la condition défaillie (condition suspensive) ou réalisée (condition résolutoire)
2022
– Situation avant la réforme de 2016. – Dans le silence des textes applicables avant la réforme opérée par l'ordonnance du 10 février 2016, c'est aux tribunaux qu'est revenue la mission de répondre à la question ainsi posée : la condition stipulée dans l'intérêt exclusif d'une partie peut-elle faire l'objet d'une renonciation par celle-ci afin d'éviter la caducité résultant de sa défaillance ou de sa réalisation ? Des décisions contradictoires ont été rendues, certaines admettant cette possibilité 896 quand d'autres la refusaient 897 . La condition suspensive légale d'obtention d'un prêt …
Délai de réalisation de la condition
2022
– De l'importance de prévoir un délai. – Àl'évidence, la rédaction d'une condition suspensive ou d'une condition résolutoire semble imposer de prévoir un délai de réalisation de cette condition, notamment dans une promesse de vente d'immeuble. Àl'arrivée de cette échéance sans réalisation de la condition, des effets inverses se produiront sur le contrat en fonction de la condition qu'il contient : il deviendra caduc puisque l'obligation en germe ne naîtra pas en présence d'une condition suspensive ; à l'inverse, il sera consolidé et deviendra définitif en cas de non-réalisation de la …
La validité des conditions
2022
– Un événement non potestatif. – La validité de la condition nécessite que celle-ci engage son débiteur, sans dépendre de l'arbitraire de celui-ci. Si l'obligation est subordonnée à la seule volonté du débiteur : « l'engagement n'est pas sérieux » 843 et ne peut donc être pris en compte. Simplifiant les textes applicables jusqu'alors en supprimant l'énumération des différentes conditions 844 , l'ordonnance du 10 février 2016 est venue consacrer la nullité de « l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur », à moins que l'obligation ait …
Sur les pouvoirs
2022
– Une vente solennelle qui appelle une procuration nécessairement authentique. – Dès lors que la solennité de la vente immobilière devient une obligation légale 791 , ajoutant cette exigence de forme pour la validité même de l'acte, il semble que la procuration qui serait régularisée pour organiser la représentation d'une partie à l'acte ait à revêtir obligatoirement la forme authentique. Il en ressort qu'à défaut d'avoir respecté ce formalisme, l'acte qui serait régularisé serait frappé de nullité pour ne pas avoir respecté la solennité requise, prenant la forme et le régime d'une nullité …
Sur les pouvoirs
2022
– Quelques illustrations de procurations obligatoirement authentiques. – Le droit de la famille et, tout spécialement, les actes de l'état civil offrent de nombreux exemples d'actes imposant la signature d'une procuration authentique 787 . Leur caractère éminemment personnel justifie cette solution 788 . Il en va ainsi de la reconnaissance de paternité ou de maternité 789 , de la déclaration conjointe de changement de nom, de l'opposition au mariage, de la donation entre vifs 790 ou de sa renonciation, du contrat de mariage. De même, la constitution d'une hypothèque conventionnelle, la …
Sanctions liées à la signature d'un acte sous signature privée
2022
– Situations en présence. – L'accord des parties à une vente immobilière constaté par acte écrit sous signature privée ne nous semble pas devoir former le contrat de vente 762 . Il convient toutefois que les parties au contrat puissent voir leur responsabilité engagée en cas d'inexécution de celui-ci. Nous avons vu qu'il serait possible d'envisager de convertir le contrat de vente frappé de nullité 763 , du fait même qu'il serait établi sous signature privée, en promesse de vente. L'hypothèse serait alors le refus d'une des deux parties de passer à la signature de l'acte de vente définitif …