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L'intérêt de l'obligation réelle environnementale dans une opération de compensation
2022
– Le rôle du notaire. – Une opération de compensation écologique suppose une opération d'aménagement ou de construction portant des dégradations environnementales qu'il n'a pas été possible d'éviter ou de réduire. Le notaire qui accompagne le maître d'ouvrage dans son opération d'aménagement ou de promotion doit selon nous s'emparer de cette question, car le conseil qu'il doit à son client peut être étendu à tous les aspects de l'opération. Une compensation mal maîtrisée, compte tenu de l'obligation de résultat à laquelle est astreint le maître d'ouvrage, peut avoir des conséquences …
L'obligation réelle environnementale à vocation patrimoniale
2022
– Un régime fiscal favorable mais insuffisant. – Ainsi que nous l'avons vu, le régime fiscal des ORE présente une relative attractivité, du moins au moment de sa souscription, puisque sa régularisation est exonérée de droits d'enregistrement, de taxe de publicité foncière, ainsi que de la contribution de sécurité immobilière 2267 . Il faut cependant croire que ces dispositifs favorables ne suffisent pas. Signalons également la possibilité d'exonération des terrains grevés d'une ORE de la part communale des taxes foncières 2268 aux intercommunalités à fiscalité propre, mais à la condition que …
L'obligation réelle environnementale à vocation patrimoniale
2022
– Un succès mitigé. – Les chiffres repris ci-dessus le montrent : on ne peut pas dire que l'ORE suscite un réel enthousiasme de la part des propriétaires fonciers qui seraient susceptibles de s'engager. Il faut donc tenter de comprendre cette réticence générale. …
Les utilités de l'obligation réelle environnementale
2022
– Les typologies d'ORE. – La création relativement récente de ce dispositif ne permet pas encore de pouvoir effectuer un retour d'expérience exhaustif, mais on peut déjà identifier deux types d'obligations réelles environnementales : les ORE patrimoniales, c'est-à-dire celles souscrites par un propriétaire dans un but exclusif de protection de l'environnement et de la biodiversité, et les ORE de compensation souscrites par un opérateur dans le but de compenser des atteintes à l'environnement ou à la biodiversité générées par un projet d'aménagement ou de …
La transmission de l'obligation réelle environnementale
2022
– La transmission du contrat accessoire au droit de propriété. – En raison de cette nature juridique, la cession de l'ORE doit s'opérer comme une cession accessoire de contrat 2262 , et selon les termes des articles 1216 et suivants du Code civil, établissant le régime des cessions de contrat. Deux hypothèses sont alors à considérer : la cession du contrat à titre principal, d'une part, la cession du contrat comme accessoire de la cession de l'immeuble grevé, d'autre part. La technicité du notaire sera primordiale pour assurer la parfaite exécution de la cession, qu'il faudra alors établir …
La transmission de l'obligation réelle environnementale
2022
– La problématique de la transmission. – Le premier alinéa de l'article L. 132-3 du Code de l'environnement, que nous avons repris in extenso ci-dessus, précise que l'ORE est transmise aux « propriétaires ultérieurs du bien », de sorte que les engagements du souscripteur originel sont obligatoirement transmis aux ayants-droit de ce dernier, qu'il s'agisse d'ayants-droit universels ou à titre …
Le régime de l'obligation réelle environnementale
2022
– ORE et ingénierie notariale. – Cette qualification de contrat accessoire à la propriété permet d'imposer naturellement le rôle du notaire dans la conception et la rédaction de l'ORE, en sa qualité de juriste spécialiste de la propriété foncière et de la mécanique contractuelle ayant trait à la transmission et l'exploitation immobilières. L'étude du régime de l'ORE nécessite d'analyser tout d'abord les principes régissant sa conclusion (§ I), avant d'étudier la problématique de sa transmission (§ …
Proposition de qualification
2022
Cela peut consister en l'obligation pour l'acquéreur d'un immeuble qui n'aurait pas pris soin d'éteindre les droits des créanciers hypothécaires d'acquitter les obligations de l'auteur de l'hypothèque, sans pouvoir toutefois être tenu au-delà de la valeur de l'immeuble, n'étant pas lui-même engagé avec le créancier. C'est donc une dette transmise avec …
Les obligations du propriétaire au regard de la réglementation des déchets
2022
– Obligation et traitement contractuel. – La réglementation relative aux déchets comporte une obligation de gestion des déchets pour son propriétaire ou son détenteur. Il nous semble donc important de rappeler tout d'abord les grands principes gouvernant ce régime (§ I), avant d'en tirer les conséquences sur le contenu des contrats que le notaire peut avoir à recevoir (§ …
La cession du site pollué non concerné par la réglementation ICPE
2022
– Le domaine étendu du droit des sites et sols pollués. – Le régime des ICPE que nous venons d'étudier, du moins l'aspect de la cessation d'activité, ne recouvre pas, loin de là, la totalité de la problématique de gestion des sites et sols pollués. En effet, on estime que 70 % des sols pollués du territoire national ne sont pas concernés par cette réglementation 2205 . L'autre régime spécifique en matière de sites et sols pollués est constitué par la réglementation relative aux déchets (Sous-section I). Mais la limite du dispositif est que la définition du déchet ne comprend pas les terres …