L'intérêt de l'obligation réelle environnementale dans une opération de compensation

– Le rôle du notaire. – Une opération de compensation écologique suppose une opération d'aménagement ou de construction portant des dégradations environnementales qu'il n'a pas été possible d'éviter ou de réduire. Le notaire qui accompagne le maître d'ouvrage dans son opération d'aménagement ou de promotion doit selon nous s'emparer de cette question, car le conseil qu'il doit à son client peut être étendu à tous les aspects de l'opération. Une compensation mal maîtrisée, compte tenu de l'obligation de résultat à laquelle est astreint le maître d'ouvrage, peut avoir des conséquences financières importantes²²⁷⁶.

Compte tenu de la nature contractuelle de l'ORE et de la possibilité de recourir au contrat pour permettre à l'aménageur d'exécuter son obligation de compensation, le notaire devrait, dès le démarrage du projet, et plus précisément en amont de la régularisation des promesses de vente, s'emparer du sujet et anticiper, avec son client maître d'ouvrage, les solutions de compensation envisageables.

– Le contrat, outil nécessaire à l'exécution de l'obligation de compensation. – En sa qualité de spécialiste du contrat et de sa conception, le notaire peut faciliter la mise en place de mesures de compensation, notamment dans le cas d'un aménageur ne disposant pas de l'unité foncière proche du terrain supportant son projet. Dans ce cas, un propriétaire voisin, dans le cadre d'une compensation par la demande, pourrait être disposé à régulariser avec le maître d'ouvrage un contrat de compensation moyennant une contrepartie financière. Mais il conviendra alors de s'assurer de la bonne exécution du contrat, car seul ce dernier sera responsable vis-à-vis de l'autorité administrative ayant prescrit les mesures.

Le notaire peut alors intervenir pour conseiller aux parties, et notamment au propriétaire du terrain, de régulariser avec une personne habilitée à le faire une ORE contenant les mêmes engagements que ceux pris vis-à-vis du maître de l'ouvrage concernant les mesures compensatoires. Enfin, pour « boucler la boucle » contractuelle, un contrat pourra être régularisé entre le maître d'ouvrage et la collectivité cocontractante pour faire correspondre les obligations de compensation, d'une part, et les obligations de l'ORE (notamment la durée), d'autre part. Une relation tripartite entre l'ensemble des acteurs pourra alors s'imposer²²⁷⁷.

– Le notaire prescripteur de l'ORE dans le cadre de la compensation par l'offre. – Ainsi que nous venons de le voir, la compensation par l'offre implique qu'au préalable la qualification de site naturel de compensation ait fait l'objet d'un agrément administratif. Dans ce cadre, le notaire peut exercer une mission de conseil, non pas au profit de son client aménageur, mais au profit d'un client propriétaire désireux de mettre en valeur ses terres pour le cas où celles-ci ne constitueraient pas pour lui une source de revenus suffisante. Notamment, dans le cas où un aménageur serait désireux de développer une opération sans bénéficier de terrains disponibles pour organiser une compensation à la demande.

En effet, une fois l'agrément obtenu, le propriétaire pourra régulariser une ou plusieurs ORE portant sur des engagements similaires à ceux imposés pour la compensation, et céder ensuite à l'aménageur devenu maître de l'ouvrage les unités de compensation nécessaires.

Le rôle du notaire sera ici essentiel compte tenu, d'une part, de sa maîtrise de la production contractuelle mais également, d'autre part, de la connaissance de son territoire.