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Proposition de distinction selon la nature de l'acte écrit (authentique ou non)
2022
– L'importance d'une sanction en cas de non-respect de l'acte écrit sous signature privée. – Puisqu'il nous paraît nécessaire d'associer à la signature d'un acte écrit simplement sous signature privée des effets de droit pourvus d'une certaine force juridique obligatoire 705 , il convient d'imaginer la sanction applicable en cas de non-respect de ce contrat. Nous avons vu que celui-ci ne pouvait constituer une vente immobilière valable, faute d'avoir respecté la solennité nouvelle de l'authenticité. La conversion de cet acte de vente nul en promesse de vente 706 ouvre la perspective de …
Sanctions encourues en cas de non-respect du contrat de vente signé
2022
– Plan. – Une fois le contrat signé, il convient de déterminer les sanctions devant résulter du non-respect de celui-ci par l'une des parties. Une distinction semble à nouveau devoir s'imposer entre la nature de l'acte, c'est-à-dire en fonction de la signature d'un acte authentique ou d'un acte sous signature privée (A). Dès lors que cette distinction sera faite, le régime des sanctions propres à assurer l'exécution du contrat sera abordé …
La nullité de la vente consentie
2022
– Quelle nullité au titre de la vente solennelle ? – Si le critère de la finalité a souvent eu les faveurs de la doctrine avant la réforme issue de l'ordonnance du 10 février 2016 677 , force est de constater que la solution retenue sous les articles 1179 et suivants du Code civil suscite désormais de sévères démentis 678 . Il en va ainsi tant de la doctrine que des tribunaux. Ces derniers semblent avoir tendance à retenir régulièrement la nullité relative, là où le législateur en 2016 a souhaité fixer la nullité absolue comme principe et reléguer la nullité relative au rang d'exception. Dès …
La nullité de la vente consentie
2022
– Nullité relative ou absolue ? Rappel des deux conceptions. – La sanction de principe d'une condition de formation d'un contrat est la nullité de celui-ci. Puisqu'il manque un des éléments nécessaires à sa formation, le contrat n'est point formé. La théorie des nullités oppose traditionnellement deux conceptions. La première, dite « classique » 671 , retient la gravité du vice affectant l'acte pour qualifier la nullité encourue de relative (le défaut est mineur et l'acte réparable) ou d'absolue (le vice est profond et non réparable). Dans une seconde conception, dite « moderne » 672 , il …
L'acte authentique, vecteur de sécurité des transactions immobilières
2022
– Vertus préventives de l'authenticité. – Apportant un éclairage historique sur les origines de l'authenticité, il a pu être précisé que « sa création répond au besoin ressenti par les personnes privées de sécuriser, de manière préventive, leurs rapports juridiques en les dotant d'un caractère d'incontestabilité » 656 …
L'acte authentique, vecteur de sécurité des transactions immobilières
2022
– L'impératif ou le devoir de lecture. – Si l'existence d'un acte écrit présente évidemment l'avantage d'apporter plus aisément la preuve des engagements réciproques des parties 651 , elle ne saurait en revanche éclairer davantage les parties si cet écrit n'était point lu ! Il convient de constater, à regret, que l'existence d'un écrit n'en fait point un écrit lu et compris des parties 652 . Ce simple constat a souvent été fait dans les dossiers confiés aux notaires, qui s'étonnent parfois de noter combien les engagements exprimés par écrit dans un acte sous signature privée, hors leurs …
L'exigence d'un écrit
2022
– Écrit ou acte écrit ? – Nous avons eu l'occasion de rappeler qu'en l'état du droit positif, le principe du consensualisme, actuellement applicable au contrat de vente d'immeuble, permet la formation de celui-ci sans l'accomplissement d'une quelconque formalité 632 . Il est vrai que les exigences de preuve 633 et les pratiques en place conduisent bien souvent à ce que la formation du contrat en soit réduite à la remise d'une lettre d'offre et de son acceptation formelle 634 . Cette formalisation des accords, suffisante pour transformer le contrat de vente d'immeuble en contrat solennel dès …
La solution : la solennisation de la vente d'immeuble
2022
– Une évidence en deux temps. – « Une conclusion semble s'imposer : il faut, purement et simplement, exiger que la vente d'immeubles soit passée par-devant notaire » 622 . C'est en ces termes aussi clairs que catégoriques qu'un auteur conclut il y a maintenant plus de cinquante ans, après avoir rappelé certaines difficultés inhérentes à l'application à la vente d'immeuble du principe du consensualisme. D'autres problèmes s'y sont ajoutés par la suite, et ont été rappelés plus avant 623 . Afin de traiter ces difficultés, en les anticipant autant que possible, le notaire développe au quotidien …
Notion de contrat solennel
2022
– Principe. – La validité même de l'acte solennel est subordonnée à l'accomplissement d'un formalisme écrit qui, en fonction des contrats, doit revêtir la forme d'un acte sous signature privée ou celle d'un acte authentique. Il peut également s'agir de l'obligation d'accomplir des formalités particulières déterminées par la loi (respect d'un délai, etc. …
Les autres objectifs assignés au formalisme
2022
Il convient de rappeler que le Code de la consommation a fait l'objet d'une refonte aux termes de l'ordonnance n o 2016-301 du 14 mars 2016, de laquelle il résulte notamment que le droit de rétractation prévu par la loi n o 2014-344 du 17 mars 2014, dite loi « Hamon » a été expressément exclu de la matière immobilière. Ainsi, le nouvel article L. 221-2 du Code de la consommation (anciennement L. 121-16-1) prévoit désormais que sont exclus les « contrats portant sur la création, l'acquisition ou le transfert de biens immobiliers ou de droits sur des biens immobiliers, la construction …