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Acquisition en démembrement de propriété : cas pratique comparatif
2022
– Cas pratique et schéma récapitulatif. – Nous proposons ci-dessous un cas pratique destiné à comparer : …
La cession précédée d'une donation : les opérations de donation-cession
2022
– Donation-cession et date de cession. – L'arrêt précité du Conseil d'État du 29 décembre 2020 107 en matière d'impôt sur la plus-value appelle également notre vigilance en matière d'opération de donation-cession : pour que l'opération ne soit pas considérée comme abusive, la donation doit intervenir avant la cession. En pratique, l'acte de donation est souvent dressé, régularisé entre l'avant-contrat et la vente. Si la date de la cession peut être considérée comme étant celle de la promesse synallagmatique, la donation interviendra juridiquement après la cession et l'opération pourrait être …
Sort du prix de vente d'un immeuble démembré et impôt sur la plus-value
2022
– Ingénierie notariale et redevable de l'impôt de plus-value lors de la vente de l'immeuble démembré. – Dans l'attente d'une clarification législative, le notaire devra : …
Sort du prix de vente d'un immeuble démembré et impôt sur la plus-value
2022
– Le cas particulier des titres sociaux démembrés. – Il n'en va pas de même en cas de cession conjointe par l'usufruitier et le nu-propriétaire de titres sociaux démembrés. Dans cette situation, la solution est prévue par une doctrine administrative stable. Outre le cas particulier du démembrement d'un portefeuille de valeurs mobilières, la plus-value est imposable soit au nom du nu-propriétaire en cas de remploi, soit au nom de l'usufruitier en cas de quasi-usufruit, soit au nom des deux respectivement à hauteur de leur quote-part, en cas de partage du prix de cession 099 . Les parties …
Sort du prix de vente d'un immeuble démembré et impôt sur la plus-value
2022
– Une absence de solution pour deux des trois options de sort du prix de vente. – La doctrine administrative rappelée ci-dessus n'envisage donc expressément qu'une des trois options possibles du sort du prix de vente de l'immeuble démembré vues ci-dessous : celle de la répartition du prix de vente entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. Qu'en est-il en cas de remploi du prix de vente en démembrement ou en cas de constitution d'un quasi-usufruit sur le prix de vente …
Sort du prix de vente d'un immeuble démembré et impôt sur la plus-value
2022
– Rappel de la doctrine administrative. – Lors de la vente d'un immeuble démembré, et particulièrement lors de la cession conjointe de l'usufruit et de la nue-propriété, la doctrine administrative énonce ce qui suit : …
L'ingénierie notariale : questionnaires, comparatifs chiffrés et convention de répartition du prix
2022
– Envisager les conséquences de chaque hypothèse avant de décider. – Dans la convention de répartition du prix de vente, il sera utile d'exposer systématiquement toutes les solutions possibles afin que chacun puisse choisir et connaître les avantages et les inconvénients et déterminer in fine les arbitrages effectués. La convention exposera également les conséquences en matière d'impôt sur la plus-value, qui est, avec la répartition du prix de vente, l'autre sujet à bien analyser et anticiper lors de la vente de l'immeuble démembré, comme nous le détaillons …
Impôt sur la plus-value et vente d'un immeuble démembré
2022
– L'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire. – Rappelons ici que la vente de la pleine propriété de l'immeuble démembré ne peut avoir lieu que si usufruitier et nu-propriétaire y consentent tous deux, puisque contrairement au régime de l'indivision, l'un ne peut obliger l'autre à vendre. …
Impôt sur la plus-value et temporalité de la cession
2022
– Inefficacité des énonciations de l'acte authentique si les termes de la promesse sont clairs. – Le Conseil d'État précise que lorsque les termes de la promesse sont clairs (promesse synallagmatique de vente sans condition suspensive révélant clairement le consentement réciproque des parties sur la chose et sur le prix), le caractère immédiat du transfert de propriété (et donc le début du délai de détention de l'acquéreur pour la détermination de la plus-value (ou sa fin pour le vendeur) n'est pas remis en cause par des énonciations contraires de l'acte authentique (qui mentionnerait un …
Le cas particulier des troubles anormaux de voisinage
2022
– Réfléchir à la rédaction des clauses en matière de troubles anormaux du voisinage. – Afin d'anticiper un conflit futur entre les parties ou une mise en cause de la responsabilité notariale en matière de troubles anormaux du voisinage, il convient de porter attention tant aux déclarations du vendeur qu'à l'information de l'acquéreur à cet égard, et de réfléchir la rédaction de l'acte en …