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Le bail emphytéotique
2022
– Caractéristiques essentielles. – Elles sont définies par l'article L. 451-1 du Code rural et de la pêche maritime et sont au nombre de deux : le bail doit être conclu pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans, et doit constituer au profit du preneur un droit réel librement cessible, saisissable, et susceptible d'hypothèque. Sa durée minimale étant supérieure à douze ans, il doit donc faire l'objet d'une publication auprès du service de publicité foncière …
La constitution d'un usufruit temporaire
2022
– Définition. – L'article 578 du Code civil définit l'usufruit comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance ». Droit réel opposable aux tiers dès lors que sa constitution a été formalisée au fichier immobilier, l'usufruit peut également faire l'objet d'une sûreté réelle, en l'occurrence une hypothèque dans le cas du démembrement de propriété d'un immeuble. Il s'agit par ailleurs d'un droit temporaire, dont la durée ne peut excéder la vie de l'usufruitier (et le cas échéant celle de l'usufruitier …
Le bail civil de droit commun
2022
– Liberté contractuelle. – Défini par les articles 1713 et suivants du Code civil, le régime de droit commun du contrat de louage permet une grande liberté contractuelle. Il peut tout à fait être souscrit pour une longue durée et permet en outre une grande liberté pour définir les obligations de chaque partie. Concernant la durée, il faut néanmoins rappeler qu'une durée supérieure à douze ans nécessite l'accomplissement de la formalité de publicité foncière et donc le paiement de la taxe du même nom 1936 …
Sur l'intérêt de souscrire des assurances facultatives
2022
Avant la réception : rien n'empêche tout d'abord que soit souscrite immédiatement une assurance « multirisque » dès l'ouverture du chantier, et bien que la réception ne soit pas intervenue. Elle pourra ainsi couvrir les risques d'incendie, de dégâts des eaux ou d'explosion. La garantie spécifique à l'effondrement en cours de chantier peut également être comprise, à titre d'extension de la police d'assurance décennale des constructeurs, voire plus couramment une assurance dite « Tous risques chantier » (TRC). Cette dernière, basée sur le principe d'un périmètre défini sur la base d'exclusions …
Sur la souscription a posteriori des assurances construction obligatoires
2022
– Positionnement du problème. – Nous l'avons rappelé, la souscription des assurances construction dommages-ouvrage et responsabilité décennale n'est pas une option pour les personnes assujetties. Cette souscription est une obligation dont le non-respect est lourdement sanctionné. Son absence peut avoir des conséquences importantes pour le détenteur de l'immeuble ayant fait l'objet des travaux. Au stade de la revente de biens ayant fait l'objet de travaux soumis à cette obligation d'assurance dans les dix ans suivant leur achèvement, le défaut d'assurance doit conduire le notaire à conseiller …
L'obligation de conseil
2022
– Au-delà de l'information et de la vérification : la proposition de solutions. – C'est ainsi l'ingénierie du notaire qui a vocation à se déployer au moment de trouver et de proposer des solutions en matière d'assurance construction. Ce rôle actif n'est finalement qu'une émanation supplémentaire de son devoir de conseil. Il doit l'amener, entre autres, et en fonction des circonstances, à combler la lacune résultant d'une absence de souscription des assurances construction obligatoires (I) et à rechercher à compléter les mécanismes d'assurances obligatoires à travers la souscription …
Vérifications opérées sur la police d'assurance
2022
– Illustration. Franchises et plafonds de garantie. – Les contrats d'assurance construction obligatoires sont soumis à une double contrainte : le respect de la loi et des clauses types fixées pour chacun des contrats 1877 . Peuvent s'y ajouter, bien évidemment, les contraintes conventionnellement prévues, dès lors que celles-ci ne vont pas à l'encontre de l'objectif de protection des bénéficiaires des assurances 1878 . Le notaire, par sa connaissance des textes applicables, est tenu de vérifier que les assurances souscrites répondent à ces exigences ou, à défaut, d'en informer les parties. …
Information sur les sanctions attachées à l'absence d'assurance
2022
– Sanctions pénales. Principe. – La non-souscription des assurances construction obligatoires est constitutive d'un délit pénal puni d'un emprisonnement de six mois et d'une amende de 75 000 €, ou de l'une de ces deux peines seulement 1850 . Seule l'hypothèse de construction par une personne physique d'un logement pour son occupation personnelle ou celle de son conjoint, de ses ascendants, de ses descendants ou ceux de son conjoint permet d'éviter cette sanction 1851 …
Information sur les sanctions attachées à l'absence d'assurance
2022
– Sanctions civiles. Pas de lien entre défaillance du maître de l'ouvrage et responsabilité des constructeurs. – Par ailleurs, il convient de préciser que l'omission de l'un (le maître de l'ouvrage ne souscrivant pas l'assurance dommages-ouvrage) n'exonère pas l'autre (le constructeur ne souscrivant pas l'assurance de responsabilité obligatoire) 1840 . De ce fait, le maître de l'ouvrage pourra engager les responsabilités légale et contractuelle 1841 des constructeurs défaillants dans la souscription de leur assurance obligatoire afin de se faire rembourser le coût correspondant à la …
Les justificatifs de souscription des assurances
2022
La précision et la complétude des informations transmises au stade du contrat dépassent la simple obligation d'information. Elles impactent aussi la validité des déclarations de sinistres pouvant être faites ultérieurement. …