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Le droit de préemption subsidiaire
2023
– Un schéma désormais classique. – L’article 10-1, I, A, alinéa 5 de la loi de 1975 ouvre un nouveau droit de préemption lorsqu’en « raison de la vente d’au moins un logement à un locataire ou un occupant de bonne foi, l’immeuble fait l’objet d’une mise en copropriété et que le bailleur décide de vendre les lots occupés à des conditions ou à un prix plus avantageux à un tiers ». La notification incombe au bailleur et, à titre subsidiaire, au notaire. Elle doit reproduire, à peine de nullité, les dispositions de l’article 10-1, I, A. La notification, qui vaut offre de vente, est valable …
Les exceptions
2023
– Alternative de la prorogation des baux. – La principale exception prévue à l’application de ce droit de préemption par l’article 10-1, I, A, alinéa 1 de la loi de 1975, consiste en ce que l’acquéreur s’engage à proroger les contrats de bail à usage d’habitation en cours à la date de la conclusion de la vente pour permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu’il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l’acte authentique de …
Contestation du congé
2023
– Non-respect des règles de forme du congé. – L’article 15 de la loi de 1989 impose à peine de nullité le respect des règles de forme. Cependant, la nullité n’est pas toujours prononcée ; elle n’est encourue qu’à charge pour le locataire de prouver le grief que lui cause l’irrégularité 494 . Les tribunaux font application des dispositions de l’article 114 du Code de procédure civile 495 …
Contestation du congé
2023
Si le congé est jugé frauduleux, le bailleur encourt des sanctions civiles et pénales. L’ amende pénale maximale est de 6 000 € pour une personne physique et de 30 000 € pour une personne morale. Son montant est proportionné à la gravité des faits constatés (L. 1989, art. 15, IV). Sur le plan civil, le congé frauduleux est considéré comme nul . Les conséquences de la nullité seront différentes selon que le locataire est toujours dans les lieux ou qu’il a quitté le logement lorsqu’elle est prononcée. Si le locataire est toujours dans les lieux, le bail est reconduit jusqu’à ce …
Contestation du congé
2023
– Le congé frauduleux. – Les juges du fond, saisis d’une contestation de congé, doivent rechercher si le congé n’a pas été donné frauduleusement. Le locataire pourrait démontrer que le prix est dissuasif pour le décourager à préempter et obtenir son éviction 491 . La fraude pourrait aussi résulter du comportement général du bailleur révélant une absence d’intention de vendre . La cour de Versailles 492 a rappelé que le « congé pour vendre implique nécessairement l’accomplissement d’actes positifs par le bailleur en vue de parvenir à une vente effective …
Contenu du congé
2023
Le congé pour vente est soumis à un formalisme décrit à l’article 15 de la loi de 1989 qui, s’il n’est pas respecté, peut entraîner la nullité du congé. Le congé doit tout d’abord être « motivé », c’est-à-dire mentionner de manière explicite l’intention de vendre du bailleur. Il doit indiquer le prix , ses modalités de paiement ainsi que les conditions essentielles de la vente projetée. Le congé pour vente doit porter sur l’intégralité des locaux loués, y compris les accessoires 488 . L’article 15, II, alinéa 6 impose de reproduire les alinéas 1 er à 5 489 de l’article 15, II de la loi de …
La mise en œuvre du droit de préemption
2023
Nous étudierons successivement la délivrance d’un congé en vue de la vente (§ I), la réponse apportée par le locataire (§ II) et l’ouverture d’un second droit de préemption en cas de prix ou de conditions plus favorables (§ III). …
Conditions d’existence du droit de préemption
2023
Le bailleur peut souhaiter vendre le logement loué en cours de bail. Il peut tout d’abord le vendre « occupé », le bail étant continué par l’acquéreur : le locataire ne bénéficie pas, alors, d’un droit de préemption 472 , sauf première vente consécutive à la division ou la subdivision de l’immeuble (V. supra , n os et s.). Pour vendre les locaux libres et éviter que le bail ne soit tacitement reconduit, le bailleur doit donner congé au locataire pour vente dans les termes de l’article 15, II de la loi de 1989 (§ I). Le champ d’application du droit de préemption est cependant cantonné au …
L’allongement de la durée du bail
2023
– Renouvellement du bail. – Le bail est renouvelé de plein droit, pour une durée de six ans, si le locataire est en mesure d’établir qu’il est dans l’une des trois situations visées par l’accord collectif de 2005 : il ne peut déménager en raison de son état de santé présentant un caractère de gravité reconnu médicalement (art. 4.2) ; à l’expiration du bail, il est âgé de plus de soixante-dix ans et n’est pas assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (art. 4.3) ; enfin, lorsque le locataire est titulaire d’une rente d’invalidité du travail correspondant à une incapacité au moins égale à …
Les notifications faites au locataire
2023
Passé le délai de trois mois à compter de l’information individuelle donnée au locataire, le bailleur adresse au locataire l’offre de vente prévue à l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 . Le renvoi de l’article 1.2 de l’accord collectif ne concerne que les modalités de purge et non les conditions de fond. Il en résulte que si les conditions d’application des deux droits de préemption sont réunies, il conviendra de les purger distinctement 469 …