Obligation de réalisation en toiture de systèmes améliorant la performance énergétique des bâtiments

Rapport du 120e Congrès des notaires 2024 - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2024

– De la fixation de résultats minimaux en matière de performance énergétique à l'obligation de réalisation de systèmes améliorant la performance énergétique. – Toujours dans le respect des objectifs de la politique énergétique nationale, l'article 101 de la loi Climat et Résilience a créé une nouvelle obligation à l'article L. 171-4 du Code de la construction et de l'habitation. Désormais certaines constructions de bâtiments ou parties de bâtiments doivent intégrer en toiture du bâtiment :

soit un procédé de production d'énergie renouvelable (EnR) ;
soit un système de végétalisation basé sur un mode cultural ne recourant à l'eau potable qu'en complément des eaux de récupération, garantissant un haut degré d'efficacité thermique et d'isolation et favorisant la préservation et la reconquête de la biodiversité ;
soit tout autre dispositif aboutissant au même résultat.

Le décret d'application de ce texte est intervenu le 18 décembre 2023²⁸⁹. Le Code de la construction et de l'habitation est ainsi complété par les articles R. 171-32 à R. 171-42 du Code de la construction et de l'habitation. Par ailleurs, un arrêté du 19 décembre 2023²⁹⁰ précise quant à lui les caractéristiques techniques des toitures végétalisées imposées par l'article L. 171-4 du même code pour les bâtiments neufs, les rénovations lourdes et les extensions de bâtiments.

Alors que ces obligations étaient initialement applicables à compter du 1^er juillet 2023, le décret du 18 décembre 2023 a reporté l'entrée en vigueur du texte et précise désormais qu'il est applicable :

aux bâtiments et parcs de stationnement faisant l'objet de demandes d'autorisations d'urbanisme déposées à compter du 1^er janvier 2024 ;
aux bâtiments ou parties de bâtiments, lorsque la date d'acceptation des devis ou de passation des contrats relatifs aux travaux de rénovation est postérieure au 1^er janvier 2024 ;
aux parcs de stationnement faisant l'objet d'un contrat de concession de service public, d'une prestation de services ou d'un bail commercial portant sur la gestion de ces parcs dont la conclusion ou le renouvellement intervient à compter du 1^er janvier 2024.

La loi dite « AER »²⁹¹ est venue enrichir cette obligation en ajoutant, à partir du 1^er janvier 2025, de nouvelles catégories de bâtiments et en abaissant le seuil pour les bureaux à 500 m², mais les décrets d'application de cette loi n'ont pas encore été publiés. Par ailleurs, à compter du 1^er janvier 2028, cette obligation concernera les bâtiments existants à la date du 1^er juillet 2023 et ceux dont la demande d'autorisation d'urbanisme a été déposée à compter de la promulgation de la loi AER – soit le 10 mars 2023 – et avant le 1^er juillet 2023 (CCH, nouvel art. L. 171-5 qui entrera en vigueur au 1^er janvier 2028).

Deux arrêtés ont été pris le 19 décembre 2023 portant application de l'article L. 171-4 du Code de la construction et de l'habitation, l'un fixant les caractéristiques minimales que doivent respecter les systèmes de végétalisation installés en toiture, l'autre fixant la proportion de la toiture du bâtiment couverte par un système de végétalisation ou de production d'énergies renouvelables et précisant les conditions économiquement acceptables liées à l'installation de ces systèmes²⁹².

Champ d'application

– Des obligations applicables aux bâtiments ayant une emprise au sol importante. – Les obligations prévues à l'article L. 171-4 du Code de la construction et de l'habitation s'appliquent :

aux constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, aux constructions de bâtiments à usage d'entrepôts et aux constructions de hangars non ouverts au public faisant l'objet d'une exploitation commerciale et aux constructions de parcs de stationnement dès lors qu'elles créent plus de 500 m² d'emprise au sol ;
aux constructions à usage de bureaux dès lors qu'elles créent plus de 1 000 m^2²⁹³ d'emprise au sol.

Cette obligation de résultat concerne également les extensions et les rénovations lourdes des constructions de bâtiments visées à l'article L. 171-4 du Code de la construction et de l'habitation.

Les obligations résultant du premier alinéa du I de l'article L. 171-4 sont réalisées en toiture du bâtiment ou sur les ombrières surplombant les aires de stationnement, sur une surface minimale au moins égale à une proportion de la toiture du bâtiment construit ou rénové de manière lourde et des ombrières créées, définie par l'arrêté du 19 décembre 2023 des ministres chargés de la construction et de l'énergie²⁹⁴. Cette proportion est au moins de 30 % à compter du 1^er juillet 2024, de 40 % à compter du 1^er juillet 2026, puis de 50 % à compter du 1^er juillet 2027.

Le décret fort bienvenu précise d'abord que les bâtiments soumis à l'obligation de l'article L. 171-4 du Code de la construction et de l'habitation sont ceux dont au moins la moitié de la surface de plancher (SDP) est affectée à l'un des usages mentionnés par la loi, peu important l'usage de la toiture (CCH, nouvel art. R. 171-32). Cette précision augmente sensiblement le champ des bâtiments concernés, le seuil de soumission (500 ou 1 000 m² de SDP) étant calculé sur l'ensemble du bâtiment et pas seulement la surface dédiée à l'un des usages visés par l'article L. 171-4. Le décret crée également un nouvel article R. 171-33 qui définit la rénovation lourde : « Sont considérés comme des travaux de rénovation lourde, au sens du II de l'article L. 171-4, ceux qui ont pour objet ou qui rendent nécessaire le renforcement ou le remplacement d'éléments structuraux concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment ».

Les exceptions aux obligations posées par l'article L. 171-4 du Code de la construction et de l'habitation

– Un champ des exceptions très large laissé à l'appréciation de l'administration. – L'article L. 171-4, IV du Code de la construction et de l'habitation dispose que l'autorité compétente en matière d'autorisation d'urbanisme peut, par décision motivée, prévoir que tout ou partie des obligations résultant du présent article ne s'appliquent pas :

« 1° Aux constructions et extensions ou rénovations lourdes de bâtiments ou de parties de bâtiment qui, en raison de contraintes techniques, de sécurité, architecturales ou patrimoniales, ne permettent pas l'installation des procédés et dispositifs mentionnés au I, notamment si l'installation est de nature à aggraver un risque ou présente une difficulté technique insurmontable ;

2° Aux constructions et extensions ou rénovations lourdes de bâtiments ou parties de bâtiment pour lesquels les travaux permettant de satisfaire cette obligation ne peuvent être réalisés dans des conditions économiquement acceptables ».

Ces exceptions, à apprécier projet par projet, particulièrement larges et pourtant centrales pour les acteurs concernés, sont désormais précisées dans le décret et l'arrêté du 19 décembre 2023 précités.

Le nouvel article R. 171-34 du Code de la construction et de l'habitation précise que les travaux de construction, d'extension ou de rénovation lourde portant sur des bâtiments ou parties de bâtiments situés aux abords des monuments historiques, dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, dans un site inscrit ou classé au titre des monuments historiques ou sur un immeuble protégé ne sont soumis à tout ou partie des obligations de l'article L. 171-4 que si l'autorité administrative compétente au titre des procédures particulières prévues pour ces zones ou immeubles donne son accord ou autorise les travaux nécessaires pour satisfaire ces obligations.

Par ailleurs, le nouvel article R. 171-35 du même code précise que l'autorité compétente en matière d'autorisation d'urbanisme peut prévoir que tout ou partie des obligations ne s'applique pas lorsqu'une attestation du maître d'ouvrage, jointe à la demande, justifie de l'une des exceptions mentionnées au IV de l'article L. 171-4 – précisément contraintes techniques, de sécurité, architecturales ou patrimoniales et l'impossibilité d'y satisfaire dans des conditions économiquement acceptables – dans les conditions prévues aux articles R. 171-36 à R. 171-42 du Code de la construction et de l'habitation.

Le maître d'ouvrage doit donc fournir une attestation à l'autorité compétente en matière d'urbanisme avec les pièces justificatives nécessaires. Cependant, le seul fait qu'une exception s'applique pour la production d'EnR ne signifie pas que le maître d'ouvrage sera dispensé de ses obligations au titre de la production de chaleur renouvelable (pour les bâtiments) ou de la végétalisation. S'il ne se prévaut d'aucune exception, il devra alors démontrer que son projet satisfait aux obligations dans la demande d'autorisation d'urbanisme.

Le Code de l'urbanisme est par ailleurs modifié pour tenir compte de ces nouvelles obligations dans le cadre des demandes d'autorisation d'urbanisme²⁹⁵ : la demande de permis de construire ou d'aménager devra préciser que les travaux portent sur un projet relevant du II de l'article L. 171-4 du Code de la construction et de l'habitation ; les dossiers de demande de permis de construire ou d'aménager et de déclaration préalable devront être complétés par les attestations susvisées.