– Existence matérielle d'une construction ne signifie pas existence juridique. – Le fait qu'une construction existe matériellement emporte-t-il nécessairement reconnaissance de son existence d'un point de vue juridique ? Cette question se pose en particulier lorsque la construction d'origine sur laquelle sont envisagés les travaux est elle-même irrégulière et/ou non conforme aux règles en vigueur à la date de la décision prise sur la demande d'autorisation d'urbanisme.
Cette importante question a donné lieu à la jurisprudence Thalamy
511 abondamment commentée par la doctrine512.
Il résulte de cette décision que lorsqu'un ouvrage a été édifié sans autorisation de construire513, l'autorité administrative saisie d'une nouvelle demande d'autorisation d'urbanisme portant sur cet ouvrage est tenue de la rejeter et doit inviter son auteur à déposer une nouvelle demande portant sur l'ensemble du bâtiment, et ce quand bien même ces travaux pris isolément seraient conformes à la réglementation d'urbanisme et n'aggraveraient pas la situation existante514.
Une construction, si elle existe matériellement, n'a donc aucune existence juridique si elle a été réalisée sans aucune autorisation de construire515.