Les situations dans lesquelles a été confirmée l'existence physique d'une construction

– Une distinction à opérer. – Comme l'a exposé Francis Polizzi⁴⁹¹, il y a lieu de distinguer selon, d'une part, que la construction est ancienne et très dégradée ou récente et peu avancée ou, d'autre part, que la construction est ancienne et peu dégradée ou récente et suffisamment avancée. Nous distinguerons le cas du bâtiment dégradé de celui du bâtiment en cours de travaux.

– Le cas du bâtiment dégradé. – Il est possible d'assimiler une construction ancienne et très dégradée à une construction en ruine. Le juge administratif considère que tel est le cas d'une construction dont les murs existent mais dont la toiture a disparu⁴⁹². Il a également été jugé que la transformation d'un bâtiment délabré en une maison d'habitation ne constitue pas un bâtiment d'habitation existant⁴⁹³. Le Conseil d'État considère aussi que la reconstruction d'un bâtiment incendié ne peut pas être vue comme une simple opération de réparation, même si les matériaux épargnés par le feu sont réemployés⁴⁹⁴.

Dans toutes ces situations, le bâtiment initial ne sera pas considéré comme préexistant.

À l'inverse, la jurisprudence semble s'accorder sur le fait qu'une construction est peu dégradée lorsque seulement une partie de l'ouvrage (mur ou toiture) est manquante⁴⁹⁵. Dans ce cas, l'existence de la construction d'origine est reconnue.

– Le cas du bâtiment en cours de travaux. – Une construction est considérée comme étant peu avancée si seule une partie des murs a été réalisée, sans que la toiture ait été posée⁴⁹⁶. Il a également été décidé que la reprise du gros œuvre d'un bâtiment existant, dont il est apparu au cours des travaux que les murs devaient être arasés à un mètre de hauteur, équivalait à une reconstruction⁴⁹⁷.

Dans ces situations, la construction ne sera pas considérée comme existante. De sorte qu'en cas de travaux, le pétitionnaire devra déposer une demande portant sur la totalité, en ce compris ce qui a déjà été édifié.

En revanche, une construction est considérée comme suffisamment avancée lorsqu'elle comprend l'ensemble de ses murs et se trouve en bon état apparent⁴⁹⁸.

Dans ces cas de figure, la construction sera considérée comme existante.

Comme le soulignait Patrick Hocreitère dans un article paru sur la question en 2000⁴⁹⁹, « en règle générale, si la structure et le gros œuvre du bâtiment existent, on a à faire à une construction existante. Dans le cas contraire, il y a lieu de considérer que la construction n'existe plus. On n'a plus à faire à une construction existante ».

– Date d'appréciation de l'existence d'une construction. – La demande de permis de construire étant appréciée au regard des règles d'urbanisme applicables à l'époque de la demande, il n'est pas exclu que dans ce cas les éléments de construction d'origine ne soient plus conformes aux règles d'urbanisme en vigueur. Cela sera à n'en pas douter source de difficulté, comme il sera vu plus loin.

En revanche, l'appréciation de l'existence d'une construction doit se faire à la date de la délivrance du permis de construire⁵⁰⁰.

– Critères d'appréciation relevant d'autres législations. – L'existence physique d'une construction peut également s'apprécier à la lumière de critères fixés par d'autres législations.

Il en va ainsi par exemple :