Les parcs de stationnement extérieurs

Rapport du 120e Congrès des notaires 2024 - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2024

– Obligation d'intégrer pour les parcs de stationnement extérieurs des revêtements de surface, des aménagements hydrauliques ou des dispositifs végétalisés. – Dans le même sens, les dispositions de l'article L. 111-19-1 du Code de l'urbanisme introduites par l'article 101 de la loi Climat et Résilience imposent pour les parcs de stationnement extérieurs de plus de 500 m² associés aux bâtiments concernés par l'obligation susmentionnée posée à l'article L. 171-4 du Code de la construction et de l'habitation ainsi que pour les nouveaux parcs de stationnement ouverts au public de plus de 500 m² d'emprise au sol, d'intégrer sur au moins la moitié de leur superficie des revêtements de surface, des aménagements hydrauliques ou des dispositifs végétalisés.

Ils doivent également intégrer des dispositifs végétalisés ou des ombrières concourant à l'ombrage sur au moins la moitié de leur surface. Lorsqu'ils comportent des ombrières, ces dernières devront intégrer un procédé de production d'énergies renouvelables sur la totalité de leur partie supérieure assurant l'ombrage.

Ces obligations ne s'appliquent pas aux parcs de stationnement qui, en raison de contraintes techniques, de sécurité, architecturales ou patrimoniales, ne permettent pas l'installation des procédés et dispositifs, ou lorsque cette obligation ne peut être satisfaite dans des conditions économiquement acceptables du fait de contraintes techniques.

Le décret n^o 2023-1208 du 18 décembre 2023 précise les modalités d'application de cette obligation. Le Code de l'urbanisme est complété par les articles R. 111-25-1 à R. 111-25-19. Un arrêté du 5 mars 2024²⁹⁶ fixe les seuils permettant d'exonérer le propriétaire d'un parc de stationnement de l'application des obligations de l'article L. 111-19-1 du Code de l'urbanisme, lorsque les obligations ne peuvent être satisfaites dans des conditions économiquement acceptables du fait de contraintes techniques. Il précise également les modalités de calcul de la rentabilité et les exigences de qualité de l'opérateur pouvant justifier de cette rentabilité et de l'évaluation des revenus des installations photovoltaïques.

Les dispositions s'appliquent aux parcs de stationnement faisant l'objet de demandes d'autorisations d'urbanisme déposées à compter du 1^er janvier 2024 et de la conclusion ou du renouvellement d'un contrat de concession de service public, d'une prestation de services ou d'un bail commercial portant sur la gestion de ces parcs intervenant à compter du 1^er janvier 2024.

Champ d'application

– Parcs de stationnement soumis aux obligations de l'article L. 111-19-1 du Code de l'urbanisme. – Il s'agit, selon l'article R. 111-25-1 du Code de l'urbanisme, des parcs de stationnement qui ne sont pas intégrés à un bâtiment tel que défini au 2° de l'article L. 111-1 du Code de la construction et de l'habitation et qui sont assujettis, d'une part, à l'obligation d'intégrer des revêtements de surface, des aménagements hydrauliques ou des dispositifs végétalisés favorisant la perméabilité et l'infiltration des eaux pluviales ou leur évaporation et, d'autre part, à l'obligation d'intégrer des dispositifs végétalisés concourant à l'ombrage de ces parcs ou des ombrières intégrant un procédé de production d'énergies renouvelables.

Les obligations auxquelles sont soumis les bâtiments en application du premier alinéa du I de l'article L. 171-4 du Code de la construction et de l'habitation ne peuvent être réalisées en tout ou partie sur les ombrières surplombant les parcs de stationnement associés aux bâtiments en cause que si ces parcs de stationnement satisfont également aux obligations résultant de l'article L. 111-19-1 du Code de l'urbanisme.

Le nouvel article R. 111-25-2 du Code de l'urbanisme précise qu'est considérée comme une rénovation lourde d'un parc de stationnement au sens de l'article L. 171-4 du Code de la construction et de l'habitation « le remplacement total du revêtement de surface au sol sur une superficie représentant au moins la moitié de la superficie du parc de stationnement. Le parc de stationnement dont la somme des superficies faisant l'objet d'un remplacement total du revêtement de surface au sol, entrepris sur une période de quinze ans, est supérieure à la moitié de la superficie totale est soumis aux obligations résultant de l'article L. 111-19-1 du présent code ».

La nature des obligations et les exceptions

– Dispositif de gestion des eaux pluviales. – Selon l'article R. 125-25-3 du Code de l'urbanisme, la superficie d'un parc de stationnement soumis à l'obligation d'intégrer des revêtements de surface, des aménagements hydrauliques ou des dispositifs végétalisés favorisant la perméabilité et l'infiltration des eaux pluviales ou leur évaporation prévue par les articles L. 171-4 du Code de la construction et de l'habitation et L. 111-19-1 du Code de l'urbanisme comprend :

les emplacements destinés au stationnement des véhicules et de leurs remorques, situés en dehors de la voie publique, au sein d'un périmètre compris entre la ou les entrées et la ou les sorties du parc ;
les voies et les cheminements de circulation, les aménagements et les zones de péage permettant l'accès à ces emplacements, au sein d'un périmètre compris entre la ou les entrées et la ou les sorties du parc ;
les espaces prévus pour l'intégration des revêtements de surface, des aménagements hydrauliques ou des dispositifs végétalisés mentionnés à l'article L. 111-19-1 inclus dans le périmètre du parc.

Ne sont pas compris dans cette superficie les espaces verts ne satisfaisant pas à l'exigence susmentionnée, les espaces de repos, les zones de stockage, les espaces logistiques, de manutention et de déchargement.

Selon l'article R. 111-25-4 du Code de l'urbanisme, le parc de stationnement n'est pas soumis à ces obligations lorsqu'il est démontré que l'installation de chacun de ces procédés et dispositifs est impossible en raison de :

contraintes techniques liées à la nature du sol, telles que la composition géologique ou l'inclinaison de celui-ci ;
l'impossibilité technique de ne pas aggraver en conséquence d'une telle installation, un risque naturel, technologique ou relatif à la sécurité civile ;
contraintes techniques liées à l'usage du parc de stationnement, le rendant incompatible avec une telle installation.

D'autres exceptions sont fixées aux articles R. 111-25-5 à R. 111-25-6 du Code de l'urbanisme. Les parcs de stationnement situés aux abords des monuments historiques, dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, dans un site inscrit ou classé, à l'intérieur d'un parc national, doivent intégrer ces dispositifs sous réserve de l'obtention de l'accord ou de l'autorisation de l'autorité compétente pour la réalisation des travaux en cause.

Par ailleurs, les parcs de stationnement ne sont pas soumis à ces obligations en raison de coûts totaux hors taxes des travaux liés au respect de l'obligation compromettant la viabilité économique du propriétaire du parc de stationnement, ou lorsque ces coûts, parce qu'ils sont renchéris par une contrainte technique, s'avèrent excessifs. Ce caractère excessif est établi par le dépassement d'un rapport entre le coût total hors taxes des travaux liés au respect de l'obligation et, soit le coût total hors taxes des travaux de création ou de rénovation du parc incluant la mise en œuvre de cette obligation hors contrainte technique particulière, soit la valeur vénale de ce parc au jour de la demande d'exonération lorsqu'il s'agit d'un parc existant et que les travaux ont pour seul objectif de satisfaire à cette obligation à l'occasion de la conclusion d'un nouveau contrat de concession de service public, de prestations de service ou de bail commercial, ou de son renouvellement.

– Dispositifs d'ombrage. – Selon l'article R. 111-25-7 du Code de l'urbanisme, la superficie d'un parc de stationnement soumis à l'obligation d'installation des dispositifs végétalisés concourant à l'ombrage de ce parc ou d'ombrières intégrant un procédé de production d'énergies renouvelables, prévue à l'article L. 111-19-1 du même code, comprend :

les emplacements destinés au stationnement des véhicules et de leurs remorques, situés en dehors de la voie publique, au sein d'un périmètre compris entre la ou les entrées et la ou les sorties du parc ;
les voies et les cheminements de circulation, les aménagements et les zones de péage permettant l'accès à ces emplacements, au sein d'un périmètre compris entre la ou les entrées et la ou les sorties du parc ;
ne sont pas compris dans la superficie mentionnée au premier alinéa les espaces verts, les espaces de repos, les zones de stockage, les espaces logistiques, de manutention et de déchargement.

Selon l'article R. 111-25-8 du Code de l'urbanisme, lorsque l'ombrage du parc de stationnement est assuré par des arbres, l'obligation est satisfaite par la plantation d'arbres à canopée large, répartis sur l'ensemble du parc, à raison d'un arbre pour trois emplacements de stationnement.

Selon l'article R. 111-25-9 du même code, le parc de stationnement n'est pas soumis à ces obligations lorsqu'il est démontré que l'installation de chacun de ces procédés et dispositifs est impossible en raison de :

contraintes techniques liées à la nature du sol, telles que la composition géologique ou l'inclinaison de celui-ci ;
l'impossibilité technique de ne pas aggraver, en conséquence d'une telle installation, un risque naturel, technologique ou relatif à la sécurité civile, au sens de l'article L. 112-1 du Code de la sécurité intérieure ;
contraintes techniques liées à l'usage du parc de stationnement, le rendant incompatible avec une telle installation.

D'autres exceptions sont fixées aux articles R. 111-25-10 à R. 111-25-15 du Code de l'urbanisme en ce qui concerne les parcs de stationnement situés aux abords des monuments historiques, dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, dans un site inscrit ou classé, à l'intérieur d'un parc national et dans l'hypothèse où la réalisation de ces installations induit des coûts disproportionnés.

– Dispositions communes visant les exceptions à ces deux dispositifs de gestion des eaux pluviales et d'ombrage. – Selon l'article R. 111-25-16 du Code de l'urbanisme, n'est pas soumis à ces obligations le parc de stationnement pour lequel il est démontré que l'installation des dispositifs est impossible en raison :

de la suppression ou de la transformation totale ou partielle prévue de ce parc, pour laquelle une première autorisation d'urbanisme a été délivrée avant le 1^er juillet 2023 ;
à défaut d'engagement des travaux pendant la durée de validité de cette autorisation, la présente exonération est caduque. Le propriétaire du parc est alors tenu de satisfaire aux obligations prévues à l'article L. 111-19-1 dans un délai de deux ans à compter de la caducité de l'exonération ;
lorsque le parc de stationnement est transformé en partie, les obligations s'appliquent sur la partie restante de ce parc.

Selon l'article R. 111-25-17 du Code de l'urbanisme, une exemption temporaire peut être accordée par le préfet de département pour le parc de stationnement dont la suppression ou la transformation totale ou partielle est programmée dans le cadre d'une action ou d'une opération d'aménagement mentionnée à l'article L. 300-1 :

faisant l'objet d'un projet partenarial d'aménagement mentionné à l'article L. 312-1 ;
faisant l'objet d'une convention d'opération de revitalisation de territoire mentionnée à l'article L. 303-2 du Code de la construction et de l'habitation ;
nécessaire à la réalisation d'une opération d'intérêt national mentionnée à l'article L. 102-12 ;
s'inscrivant dans une orientation d'aménagement et de programmation d'un plan local d'urbanisme approuvé.

Cette exemption temporaire peut également être accordée pour les parcs situés dans le périmètre d'une action ou opération d'aménagement mentionnée aux 1°, 2°, 3° et 4°, ou dans une zone d'aménagement concerté dont l'un des lots ou parcelles limitrophes est destiné à une construction susceptible, par son emprise et son gabarit, de constituer l'une des contraintes techniques mentionnées aux articles R. 111-25-4 et R. 111-25-9 du Code de l'urbanisme.

Cette exemption ne peut excéder une durée de cinq ans. Elle ne peut être prorogée qu'une fois, pour une durée maximale de deux ans. À défaut d'engagement des travaux dans la durée de validité de l'autorisation octroyant le report, cette dernière est caduque. Les obligations prévues à l'article L. 111-19-1 devront alors être satisfaites dans un délai de deux ans à compter de la caducité de l'autorisation de report.

Selon l'article R. 111-25-19 du Code de l'urbanisme, il appartient au propriétaire du parc de stationnement de justifier des exceptions prévues aux articles R. 111-25-4, R. 111-25-6, R. 111-25-9 à R. 111-25-14 par une attestation jointe à la demande d'autorisation d'urbanisme. Celle-ci comprend, en plus des éléments qu'il estime nécessaires de produire, un résumé non technique. Dans le cas d'une demande d'exception de l'installation d'ombrières comportant des panneaux photovoltaïques, cette attestation comprend une étude technico-économique réalisée par une entreprise disposant d'une qualification définie par un arrêté conjoint des ministres chargés de l'énergie et de l'urbanisme.

Le Code de l'urbanisme a été également modifié pour tenir compte de ces nouvelles obligations dans le cadre des demandes d'autorisation d'urbanisme. Ainsi la durée pendant laquelle les travaux peuvent être interrompus sans que l'autorisation d'urbanisme ne devienne caduque est allongée d'un à deux ans lorsque le projet vise à satisfaire aux obligations de l'article L. 111-19-1 du Code de l'urbanisme²⁹⁷.