Les dérogations en faveur de la construction

– Des dérogations en faveur de la mixité sociale. – Dans les zones tendues⁹³⁸ ou dans le périmètre d'une grande opération d'urbanisme (GOU), le Code de l'urbanisme (art. L. 152-6) permet diverses dérogations en matière de gabarit, de densité ou de création d'aires de stationnement pour favoriser la création de logements, principalement dans un objectif de mixité sociale. Ces dérogations aboutissent généralement à la majoration de constructibilité de 30 % maximum.

– Des dérogations en faveur de la surélévation des immeubles d'habitation. – En matière de construction, l'article L. 112-13 du Code de la construction et de l'habitation favorise la création de logements par la surélévation des bâtiments en permettant au maître d'ouvrage de déroger à certaines normes constructives en matière d'isolation acoustique, de sécurité contre l'incendie, d'accessibilité… mais aussi de performance énergétique et environnementale.

À l'heure où la rénovation énergétique des bâtiments⁹³⁹ s'avère indispensable à la lutte contre le réchauffement climatique, on peut s'émouvoir du risque de subjectivité dans la délivrance de ces autorisations dérogatoires, d'autant que la loi « 3DS » du 21 février 2022 a supprimé l'obligation pour l'autorité compétente de motiver sa décision. Le maire, pour délivrer le permis de construire, devra simplement tenir « compte de la nature du projet et de la zone d'implantation ».

Les dérogations en matière de construction (et non pas d'urbanisme) seront sans doute moins sujettes à la critique car elles nécessitent une autorisation préalable du préfet, entraînant au passage une majoration du délai d'instruction du permis de trois mois. Celui-ci peut d'ailleurs assortir les dérogations à des mesures de compensation.

Nous renvoyons à ce sujet aux travaux du 119^e Congrès des notaires de France relatifs à la surélévation des bâtiments⁹⁴⁰ et à leur réversibilité⁹⁴¹.

– Les dérogations en zone de friches (C. urb., art. L. 152-6-2). – Le même type de dérogation aux règles de gabarit dans la limite de 30 % et aux règles en matière de stationnement est autorisé dans les friches afin de favoriser leur reconversion.

– Les dérogations dans les ORT (C. urb., art. L. 152-6-4). – Il s'agit là de l'une des caractéristiques principales de l'opération de revitalisation du territoire (ORT) : dispenser les porteurs de projet des contraintes administratives pour redynamiser les centres des bourgs et villes moyennes en leur apportant de la souplesse et de la rapidité dans l'instruction des autorisations.

Ainsi l'article L. 152-6-4 du Code de l'urbanisme permet de déroger aux règles du PLU relatives à l'implantation, au gabarit, à la densité (toujours dans la limite de 30 %), aux règles de stationnement, mais également à la destination des constructions.

Nous verrons également qu'une ORT permet le recours au permis d'innover.