– Un projet de décret en consultation publique. – Un projet de décret pris en application des articles L. 122-1-1 et L. 126-35-1 du Code de la construction et de l'habitation et portant sur l'étude du potentiel de changement de destination et d'évolution préalable aux travaux de construction et de démolition de bâtiment a été mis en consultation publique du 18 décembre 2023 au 8 janvier 2024.
Le projet de décret en consultation publique
Le projet de décret en consultation publique
Rapport du 120e Congrès des notaires 2024 - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2024
– Dispositions du projet de décret concernant la construction neuve. – Un nouvel article R. 122-4-1 du Code de la construction et de l'habitation préciserait que l'étude du potentiel de changement de destination et d'évolution mentionnée à l'article L. 122-1-1 du même code permettrait au maître d'ouvrage d'identifier les dispositions à intégrer lors de la conception et permettant le changement de destination ou d'évolution des projets de construction cités ci-après. Cette étude serait réalisée préalablement aux travaux de construction :
- de bâtiments à usage majoritaire d'habitation ou de bureau dont la surface de plancher créée serait supérieure ou égale à 5 000 m2 ;
- de bâtiments à usage de stationnement, hors stationnement souterrain, associés à un bâtiment appartenant aux catégories de construction prévues supra ;
- de bâtiments à usage de stationnement, hors stationnement souterrain, de plus de cinquante places.
Elle contiendrait notamment, selon le projet d'article R. 122-4-2 du Code de la construction et de l'habitation :
- l'identification du projet de construction concerné ;
- une évaluation du potentiel de changement de destination et d'évolution du projet de construction, tenant compte des contraintes réglementaires, nationales et locales en vigueur lors de la réalisation de l'étude et de l'environnement et du projet urbain dans lesquels se situe la construction concernée. Elle tiendrait compte des objectifs de densification, d'optimisation du foncier disponible et de production de logements, ainsi que des mobilités et également des critères architecturaux et techniques, de la structure, du second œuvre et des réseaux d'eau et d'énergie du bâtiment ;
- la description d'un ou plusieurs scénarios de changement de destination et d'évolution ;
- le ou les scénarios privilégiés et, le cas échéant, la justification de l'impossibilité de proposer un scénario de changement de destination ou d'évolution, notamment en cas de disproportion économique ou d'impossibilité technique.
Selon le projet de décret, l'article R. 122-4-3 du Code de la construction et de l'habitation prévoirait que le maître d'ouvrage demanderait à la personne physique ou morale à laquelle il ferait appel pour réaliser l'étude de lui fournir la preuve, avant la réalisation de l'étude, de ses compétences pour la réalisation de cette mission. Cette preuve pourrait être satisfaite par différents moyens détaillés à cet article.
L'attestation visée à l'article L. 122-1-1 du Code de la construction et de l'habitation concernant ladite étude contiendrait plusieurs éléments dont le contenu serait précisé à l'article R. 122-4-4 dudit code, notamment :
- la localisation du projet (la ou les références cadastrales et l'adresse) ;
- l'engagement sur l'honneur du maître d'ouvrage d'avoir rempli les obligations prévues à l'article L. 122-1-1 ;
- la description du ou des scénarios privilégiés et, le cas échéant, la justification de l'impossibilité de proposer un scénario de changement de destination ou d'évolution.
Le nouvel article R. 122-4-5 du Code de la construction et de l'habitation, tel que prévu par le projet de décret, préciserait que préalablement au dépôt de la demande de permis de construire, le maître d'ouvrage transmettrait, notamment par voie électronique, l'attestation prévue à l'article L. 122-2-1 à la direction départementale des territoires et de la mer du département de la localisation du projet. Le maître d'ouvrage communiquerait l'étude prévue à l'article L. 122-1-1 aux services du ministère en charge de la construction, à leur demande.
– Dispositions du projet de décret concernant les démolitions. – Il serait créé un article R. 126-14-3 au Code de la construction et de l'habitation qui prévoirait que l'étude du potentiel de changement de destination et d'évolution mentionnée à l'article L. 126-35-1 du même code permettrait au maître d'ouvrage, lors d'un projet de démolition soumis au diagnostic mentionné à l'article L. 126-34, d'évaluer le potentiel de changement de destination ou d'évolution du bâtiment et ainsi d'envisager sa réutilisation.
Elle contiendrait, selon le projet d'article R. 126-14-4 du Code de la construction et de l'habitation :
- l'identification du projet de démolition concerné, notamment :
- une évaluation du potentiel de changement de destination et d'évolution du bâtiment dont la démolition serait envisagée, en tenant compte :
- la description d'un ou plusieurs scénarios de changement de destination et d'évolution présentant pour chacun :
Selon le projet de décret, l'article R. 126-14-5 du Code de la construction et de l'habitation prévoirait que le maître d'ouvrage demanderait à la personne physique ou morale à laquelle il ferait appel pour réaliser l'étude mentionnée à l'article L. 126-35-1 de lui fournir la preuve, avant la réalisation de l'étude, de ses compétences pour la réalisation de cette mission. Cette preuve pourrait être satisfaite par différents moyens détaillés à l'article R. 126-14-5.
– Entrée en vigueur des deux dispositifs. – Ces dispositions, si elles venaient à paraître telles quelles, s'appliqueraient aux bâtiments faisant l'objet de travaux de construction et de travaux de démolition dont les demandes d'autorisation d'urbanisme seraient déposées à compter du 1er juillet 2024, ou, à défaut, dont la date d'acceptation des devis ou de passation des marchés relatifs aux travaux de démolition serait postérieure au 1er juillet 2024.
Ce report de l'entrée en vigueur permettrait de laisser du temps aux maîtres d'ouvrage de s'approprier les mesures.
Enfin, il est prévu qu'elles ne s'appliqueraient pas aux bâtiments à usage d'habitation appartenant à un organisme d'habitations à loyer modéré ayant reçu les accords préalables à leur démolition prévus à l'article L. 443-15-1 du Code de la construction et de l'habitation avant le 1er juillet 2024.