Le cas particulier de la surélévation d'une construction existante

– Problématique. – Les travaux d'extension et de surélévation concourent-ils à la réalisation d'une construction nouvelle ou bien des travaux sur existant ? La question a son importance étant donné que les possibilités de réaliser les travaux sont différentes dans un cas ou dans l'autre.

– Les critères récemment fixés par le juge. – Le Conseil d'État, saisi récemment de la question, a décidé que « lorsque le règlement d'un plan local d'urbanisme ne précise pas, comme il lui est loisible de le faire, si la notion d'extension d'une construction existante, lorsqu'il s'y réfère, comporte une limitation quant aux dimensions d'une telle extension, celle-ci doit, en principe, s'entendre d'un agrandissement de la construction existante présentant, outre un lien physique et fonctionnel avec elle, des dimensions inférieures à celle-ci »⁵⁰³.

Il en résulte deux cas de figure :

Il est intéressant de relever que contrairement à la cour administrative d'appel de Versailles dont l'arrêt⁵⁰⁴ a été cassé, le Conseil d'État ne retient pas le terme de « continuité » et lui préfère celui de « lien ».

À la lecture de la décision de 2023, trois critères doivent être retenus.

– Premier critère : le lien physique. – Ce critère nous paraît évident, en ce sens que des travaux ne peuvent être qualifiés d'extension d'une construction existante que dans la mesure où ils sont réalisés dans son prolongement de sorte à former un ensemble matériellement unique.

Il est conforme à la jurisprudence du Conseil d'État qui exclut la qualification d'extension pour les travaux physiquement indépendants de l'existant⁵⁰⁵.

Qu'en est-il si le lien physique est ténu ? Le juge administratif a jugé à plusieurs reprises que pour le cas où un bâtiment n'était relié à un autre que par une galerie, un couloir ou une passerelle, sa réalisation ne pouvait pas être considérée comme une extension mais comme une construction nouvelle⁵⁰⁶.

Il en résulte que le lien physique doit être suffisamment important pour être considéré comme une extension de l'existant, et un simple accès commun n'est pas suffisant.

Pour autant, la proximité immédiate d'une construction et le fait qu'elle présente un même ensemble architectural avec une construction existante ont pu suffire au juge pour la qualifier d'extension⁵⁰⁷.

– Deuxième critère : le lien fonctionnel. – Ce critère implique que les deux constructions réunies, l'existante et l'extension, doivent être interdépendantes l'une de l'autre dans leur fonctionnement.

Cela peut consister en des accès ou des communications communes⁵⁰⁸, mais aussi des réseaux ou des installations techniques communes (chauffage, climatisation, etc.).

On est également tenté de penser que ce lien fonctionnel peut être également juridique. Tel serait le cas par exemple d'une extension réalisée dans un lot transitoire en copropriété ou dans un volume avec les servitudes croisées nécessaires à son existence.

– Troisième critère : les dimensions de l'extension. – Ce critère pouvait à première vue être plus difficile d'appréciation de par son caractère subjectif. Il n'existe en effet aucun seuil légal permettant de déterminer si des travaux seront à ce point importants qu'ils devront être considérés comme une construction nouvelle, quand bien même les critères de la continuité physique et fonctionnelle seraient réunis.

Tout est question d'appréciation au cas par cas, le juge administratif disposant en la matière d'un pouvoir souverain d'appréciation⁵⁰⁹.

Le Conseil d'État considère que l'extension doit nécessairement être d'une dimension inférieure à la construction existante.

Cette décision, qui vient à l'encontre d'anciennes décisions qui n'avaient pas retenu ce critère pour qualifier des travaux d'extension⁵¹⁰, soulève la question de l'appréciation de la notion de « dimension ».

On est en effet en droit de se demander si le fait de ne pas utiliser le terme de « surface » laisse la possibilité qu'une extension puisse avoir une surface supérieure à la construction existante. Il ne nous semble pas impossible en effet qu'une construction nouvelle puisse être de dimension équivalente voire inférieure à celle d'origine, mais qu'elle comporte une plus grande surface.

À s'en tenir à cette lecture, la notion de dimension s'interpréterait au sens de « volumétrie » ou de « proportion », pour reprendre les termes des juges d'appel.

Une porte semble ainsi laissée ouverte, mais seule une nouvelle décision de la Haute assemblée permettrait de trancher définitivement le sujet.