La question préalable de la maîtrise foncière

Rapport du 120e Congrès des notaires 2024 - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2024

Le porteur de projet est propriétaire du terrain ou destiné à l'être

– Mise au point du contrat de compensation. – Si le porteur de projet est déjà propriétaire du foncier sur lequel il projette de réaliser des mesures de compensation, il n'aura pas d'autre démarche à entreprendre que la mise au point du contrat de compensation.

S'il n'est pas encore propriétaire mais qu'il souhaite le devenir pour maîtriser le foncier, les outils à sa disposition sont les mêmes que ceux qui ont été développés précédemment.

L'opérateur de compensation est propriétaire du terrain ou destiné à l'être

– Gisements fonciers des opérateurs. – De nombreux opérateurs de compensation disposent de gisements fonciers importants.

Les porteurs de projet n'ont donc pas l'obligation dans tous les cas de s'assurer de la maîtrise foncière des terrains voués à accueillir des mesures de compensation environnementale.

Ils ont également la possibilité de demander à un opérateur de compensation de se porter acquéreur d'un foncier qu'il a identifié pour y réaliser de telles mesures. Cette façon de procéder présente un double intérêt : d'une part, pour le porteur de projet, qui n'a pas à se soucier d'une dépense supplémentaire pour acquérir le foncier dont il ne devrait plus avoir l'utilité à terme ; d'autre part, pour l'opérateur de compensation, qui pourra accroître son gisement foncier et le proposer à d'autres porteurs de projet pour mutualiser les mesures de compensation.

Cela exige cependant de la part du porteur de projet de procéder à quelques vérifications essentielles. Il doit, d'abord, s'assurer que l'état du sol et du sous-sol est connu de l'opérateur de compensation. Il pourra s'avérer nécessaire de réaliser une étude de pollution, soit de type « phase 1 » (étude historique), soit de type « phase 2 » (prélèvements) afin de s'assurer que le terrain est propre à recevoir des mesures de compensation. Ensuite, il doit s'assurer des éventuelles mesures d'évitement, de réduction ou de compensation déjà existantes sur le terrain. Il doit, enfin, s'assurer de la pérennité des mesures qui seront réalisées au travers des engagements pris dans le cadre du contrat de compensation.

Le rôle de conseil du notaire dans l'acquisition du foncier nécessaire aux mesures de compensation

Dans le cadre d'une acquisition du foncier auprès d'un tiers, qu'elle soit faite par le porteur de projet ou par l'opérateur de compensation, le notaire a un devoir de conseil essentiel. Plusieurs points doivent être notés à ce titre :

Ni le porteur de projet ni l'opérateur de compensation ne sont propriétaires du terrain et n'ont vocation à le devenir

– Renvoi. – Dans une telle situation, le porteur de projet ou l'opérateur de compensation disposent des différents outils précédemment étudiés. Nous renvoyons donc les lecteurs à ces développements (V. supra, n^os et s.)