Jurisprudence Ville de Strasbourg

– Les ensembles immobiliers complexes. – Sylvain Pérignon entamait sa contribution au colloque du 24 septembre 1999, « Les ouvrages immobiliers complexes (volumes et superpositions) »⁷⁹², par une sentence qui traduit la singularité de la problématique de l'assiette des ensembles immobiliers complexes : « Malgré sa réputation de complexité, le droit de l'urbanisme est un droit fruste, un peu simpliste, qui ne connaît que le terrain, l'unité foncière sur laquelle un maître d'ouvrage demande un permis de construire pour édifier un cube de béton ».

« Confronté à une malfaçon législative, le juge est fréquemment face à un dilemme : doit-il paralyser l'application d'une mesure voulue par le législateur ou la permettre au prix d'une interprétation des textes qui sera forcément constructive ? »⁷⁹³. Cette déclaration de Philippe Ranquet aurait presque force d'une maxime. Même si nous ne pouvons que saluer ce constat, la position jurisprudentielle ne permet pas aujourd'hui d'admettre le volume immobilier comme assiette d'une autorisation. Or la division en volumes est un sujet auquel est de plus en plus confronté le praticien. Si le législateur n'a que du bout des lèvres, ou de la plume, consacré sa réalité dans la loi de 1965, le juge administratif rechigne à reconnaître toute la souplesse que cette organisation autoriserait en matière d'urbanisme⁷⁹⁴. Au-delà de la technique, une appréciation de l'assiette de l'autorisation dans sa composition tridimensionnelle devient à l'heure de l'appréciation de l'artificialisation du sol une indispensable nécessité.

– Messieurs les juges, levez les yeux au ciel ! Assiette de l'autorisation et volumétrie. – La question de la reconnaissance, ou plus précisément de la non-reconnaissance de la volumétrie comme opération de division et donc en corollaire la non-reconnaissance du volume comme assiette d'une autorisation d'urbanisme n'est pas récente. Dans son arrêt Ville de Strasbourg du 30 novembre 2007⁷⁹⁵, le Conseil d'État, contrairement aux conclusions du commissaire du gouvernement, a refusé de considérer la volumétrie comme une opération de lotissement dès lors qu'aucune division en propriété ou en jouissance du sol n'était opérée⁷⁹⁶. Si cet arrêt non publié au Recueil des décisions du Conseil d'État a pu être salué car étant d'opportunité, aucun contournement de la règle des lotissements n'ayant été décelé, la division en volumes consiste bien à découper dans l'espace un terrain d'assiette afin de pouvoir céder à différents maîtres d'ouvrage un droit de construire. De nombreux auteurs ont pu écrire sur le sujet⁷⁹⁷.

Nos développements ne visent pas à traiter la question des ensembles immobiliers complexes et de la jurisprudence Ville de Grenoble traitée par ailleurs (V. infra, n^os et s.). Plus modestement, et comme le soulève Nicolas Le Rudulier, un volume constitue pourtant une unité de propriété et de propriétaire et « la farouche volonté de maintenir le sol naturel comme référent indispensable apparaît pour le moins surannée »⁷⁹⁸.

Selon nous, la véritable question est distincte de la dimension procédurale de l'acte de lotir. Il s'agit de tirer les conséquences de la décomposition tridimensionnelle de l'espace sous le prisme de l'identification de l'assiette du permis de construire. Nos propos s'attacheront à présenter les éventuelles difficultés à droit constant dans notre pratique professionnelle.