Ensembles immobiliers indivisibles réalisés en volumes

– Permis de construire valant division et division en volumes ? – La question de la division en volumes dans le cadre d'un permis de construire valant division se pose de manière assez prégnante. S'il est aujourd'hui définitivement admis en droit positif que l'administration ne contrôle pas et n'entend pas contrôler les divisions intervenant dans le cadre d'une division en volumes (cf. arrêt Ville de Strasbourg, préc.), cette volonté n'est pas sans incidence dans le cadre d'un permis de construire valant division. En effet, un ensemble immobilier complexe peut faire l'objet d'une division en volumes alors même qu'il serait qualifié par le droit de l'urbanisme comme indivisible. Un permis déposé comme permis valant division parcellaire peut ainsi, du fait de l'imbrication des bâtiments (l'exemple d'un sous-sol commun à usage de stationnement avec des élévations en superstructure présentant des destinations et des usages différents), rendre la division en volumes à la fois utile et nécessaire. Dans une telle situation, et alors que la division en volumes s'impose, se présente le risque d'une inadéquation entre la division parcellaire envisagée dans la PC32 et la division volumétrique. La solution pourrait être, à la suite des développements ci-dessus, de modifier le permis de construire valant division en permis de construire de droit commun dont l'ouvrage, indivisible et imbriqué du fait du sous-sol commun, serait organisé en volumes. Rien ne semble l'interdire dès lors que la division en volumes procède d'un mode d'organisation de l'ensemble immobilier alternatif à la copropriété et, surtout, dès lors que la question des espaces et équipements communs est traitée par le truchement de la constitution d'une association foncière urbaine libre (AFUL) ou d'une association syndicale libre (ASL). Selon nous, dans une telle hypothèse, un projet de division en volumes devrait être joint à la demande de permis de construire.

– Une gageure ? – La question de l'unité foncière se pose avec une acuité particulière pour le notaire et le praticien comme pour l'ensemble des opérateurs et professionnels intéressés à la détermination et la fixation de l'assiette du projet d'un point de vue urbanistique. Dépasser l'unité foncière semble de prime abord relever de la gageure, tant ce concept imprègne le droit de l'urbanisme depuis près de quarante ans. L'objectif de ces travaux n'est toutefois ni de la nier ni même de la réfuter, mais de conduire une réflexion de sa pertinence dès lors que l'assiette en est nécessairement distincte même si elle peut souvent se superposer à son périmètre.

– Dépasser l'unité foncière pour sanctuariser le volet environnemental. – L'insuffisante liberté dans la constitution de l'assiette du projet a comme pendant l'excessive liberté dont dispose le maître d'ouvrage par rapport à la préservation de l'intégrité de l'assiette. L'un des principaux obstacles à la proclamation de la liberté de constitution de l'assiette du projet tient à ce que la réglementation comme la jurisprudence administrative sont aujourd'hui dans l'incapacité de cristalliser de façon efficace le volet environnemental et paysager des projets. L'évidente défiance des services instructeurs sur le devenir du périmètre du projet après obtention de la non-opposition à la conformité comme le refus de l'administration d'avoir à connaître lors de l'instruction de dispositions contractuelles de nature privée destinées à garantir et pérenniser l'assiette participent de cette difficulté.

Si le porteur de projet convainc les services instructeurs que les engagements pris ou prescrits seront sanctuarisés, rien ne s'opposerait alors à reconnaître la faculté pour ce maître d'ouvrage de constituer librement l'assiette de son projet.

L'unité foncière devrait alors être envisagée comme l'emprise future d'un projet dont l'organisation et la composition devraient tenir compte des contraintes urbanistiques et environnementales applicables à l'opération. Ainsi définie et consacrée dans le permis de construire, toute altération de son intégrité devrait donner lieu à une autorisation idoine rendue sur le fondement de l'atteinte des objectifs environnementaux que les documents de planification urbaine auront définis.