User à bon escient des possibilités d’adaptations mineures et de dérogations

Les règles du plan local d’urbanisme sont souvent qualifiées de trop rigides pour permettre de s’adapter avec souplesse aux différentes contraintes.

– Adaptations mineures. – Les dispositions de l’article L. 152-3, 1° du Code de l’urbanisme permettent de procéder à des adaptations mineures lorsqu’elles sont rendues nécessaires par :

Lors de l’instruction d’un permis de construire, l’administration doit vérifier si le projet qui lui est soumis ne méconnaît pas certaines dispositions du PLU et a l’obligation de vérifier s’il n’y a pas lieu d’apporter à ces règles des adaptations mineures, même lorsque le pétitionnaire n’en a pas fait la demande.

Il ne s’agit que d’adaptations mineures afin de conférer une marge de souplesse dans l’application de la règle.

– Dérogations. – Les règles et servitudes du PLU peuvent également faire l’objet de dérogations. Concernant le logement, certaines dérogations nous intéressent plus particulièrement :

En tenant compte de la nature du projet et de la zone d’implantation , l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut :

1° Dans le respect d’un objectif de mixité sociale, déroger aux règles relatives au gabarit et à la densité pour autoriser une construction destinée principalement à l’habitation à dépasser la hauteur maximale prévue par le règlement, sans pouvoir dépasser la hauteur de la construction contiguë existante calculée à son faîtage et sous réserve que le projet s’intègre harmonieusement dans le milieu urbain environnant ;

2° Dans le respect d’un objectif de mixité sociale, déroger aux règles relatives à la densité et aux obligations en matière de création d’aires de stationnement pour autoriser la surélévation d’une construction achevée depuis plus de deux ans, lorsque la surélévation a pour objet la création de logement ou un agrandissement de la surface de logement. Si le projet est contigu à une autre construction, elle peut également déroger aux règles de gabarit pour autoriser la surélévation à dépasser la hauteur maximale dans les conditions et limites fixées au 1° ;

3° Déroger aux règles relatives à la densité et aux obligations en matière de création d’aires de stationnement et, dès lors que la commune ne fait pas l’objet d’un arrêté au titre de l’article L. 302-9-1 du Code de la construction et de l’habitation, aux règles adoptées en application de l’article L. 151-15 du présent code, pour autoriser la transformation à usage principal d’habitation d’un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation, dans la limite d’une majoration de 30 % du gabarit de l’immeuble existant ;

4° Déroger en tout ou partie aux obligations de création d’aires de stationnement applicables aux logements lorsque le projet de construction de logements est situé à moins de 500 mètres d’une gare ou d’une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre, en tenant compte de la qualité de la desserte, de la densité urbaine ou des besoins propres au projet au regard des capacités de stationnement existantes à proximité ;

5° Dans le respect d’un objectif de mixité sociale, déroger aux règles de retrait fixant une distance minimale par rapport aux limites séparatives, dans des conditions précisées par décret en Conseil d’État, pour autoriser une construction destinée principalement à l’habitation, sous réserve que le projet s’intègre harmonieusement dans le milieu urbain environnant ;

6° Autoriser une dérogation supplémentaire de 15 % des règles relatives au gabarit pour les constructions contribuant à la qualité du cadre de vie, par la création d’espaces extérieurs en continuité des habitations, assurant un équilibre entre les espaces construits et les espaces libres. Cette dérogation supplémentaire ne peut concourir à excéder 50 % de dépassement au total.

Les projets soumis à autorisation de construire bénéficiant d’une dérogation accordée en application du présent article et dont la réalisation présente un intérêt public du point de vue de la qualité ainsi que de l’innovation ou de la création architecturales peuvent obtenir une dérogation supplémentaire aux règles relatives au gabarit et à la surface constructible. L’autorité compétente pour délivrer l’autorisation de construire peut, par décision motivée, après avis de la commission régionale du patrimoine et de l’architecture mentionnée à l’article L. 611-2 du Code du patrimoine, accorder cette dérogation supplémentaire, dans la limite de 5 %.

En tenant compte de la nature du projet, de la zone d’implantation, de son intégration harmonieuse dans le tissu urbain existant, de la contribution à la revitalisation de la zone concernée et à la lutte contre la consommation des espaces naturels agricoles et forestiers et dans le respect des objectifs de mixité sociale, l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut, dans les zones urbaines, par décision motivée :

1° Déroger aux règles de retrait fixant une distance minimale par rapport aux limites séparatives ;

2° Déroger aux règles relatives au gabarit et à la densité, dans la limite d’une majoration de 30 % du gabarit et de la densité prévus dans le document d’urbanisme

3° Déroger aux obligations en matière de stationnement, en tenant compte de la qualité et des modes de desserte, de la densité urbaine ou des besoins propres du projet au regard des capacités de stationnement existantes à proximité ;

4° Autoriser une destination non autorisée par le document d’urbanisme, dès lors qu’elle contribue à la diversification des fonctions urbaines du secteur concerné ;

5° Autoriser une dérogation supplémentaire de 15 % des règles relatives au gabarit pour les constructions contribuant à la qualité du cadre de vie, par la création d’espaces extérieurs en continuité des habitations, assurant un équilibre entre les espaces construits et les espaces libres. Cette dérogation supplémentaire ne peut concourir à excéder 50 % de dépassement au total.

Les dispositions du présent article ne sont pas cumulables avec celles prévues aux articles L. 152-6 et L. 152-6-2 du présent code.

– Flexibilité et source d’insécurité juridique. – Ce qui est dérogatoire relève a priori de l’exception. Cependant le champ ouvrant droit à dérogation s’est multiplié ces dernières années. Les motifs pris pour valider ces dérogations sont tous légitimes et sérieux et les bonus de constructibilité qui peuvent être accordés ainsi que l’allègement de certaines contraintes répondent également à une attente légitime.

Le mode de fonctionnement de ces dérogations est plus aléatoire puisqu’elles peuvent être autorisés, en tenant compte de la nature du projet et de la zone d’implantation et souvent « dans le respect d’un objectif de mixité sociale ».

Ainsi que l’analyse fort justement, M^me Noguellou⁰⁶⁹ : « L’autre série de questions porte sur l’incidence de ces dérogations sur la règle d’urbanisme et plus précisément sur la manière de concevoir et d’appliquer les plans locaux d’urbanisme. Il n’est jamais satisfaisant qu’une règle doive être contournée, quelles qu’en soient les raisons. Les dérogations offrent des flexibilités pour répondre à des objectifs d’intérêt général, mais elles sont aussi sources d’insécurité juridique pour les opérateurs. Elles illustrent surtout le fait que la règle d’urbanisme est sans doute devenue trop complexe, trop uniforme et trop rigide pour répondre aux besoins d’une planification moderne de l’usage des sols ».