Un logement en société, donc sans indivision

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023

Avantages procurés en matière de détention

– Des avantages évidents. – Au décès du premier mourant, le survivant ne se retrouve pas en indivision avec ses ayants droit (inconvénient de la règle de l'unanimité pour tous actes de disposition ; précarité résultant de la possibilité ouverte à chacun d'ouvrir à tout moment une action en partage). Au contraire, il est membre avec eux⁷²⁵ d'une entité structurée autour de règles de gouvernance précises et choisies d'avance, qui peuvent concentrer le pouvoir indépendamment de la répartition du capital : pouvoirs de gérance élargis, démembrement orientant les décisions vers l'usufruitier, structuration en parts catégorielles permettant de créer des blocs politiquement décisionnels détachés des blocs économiquement majoritaires, etc.

– Même le scénario de sortie d'un contentieux peut être écrit d'avance. – En régime d'indivision, les blocages liés aux mésententes, voire aux simples divergences ne pourront qu'être constatés, subis, et traités en justice, jusqu'à une assignation en partage. En société, il est possible, et même recommandé d'anticiper au sein des statuts la mise au point des règles qui deviendraient applicables dans le cas où une mésentente grave surviendrait entre associés : elles seraient d'ailleurs judicieusement exploitables sans attendre même le décès de tel ou tel de nos deux concubins, mais bien aussi de leur vivant, si l'entente n'y est plus et que l'un deux souhaite quitter le projet commun, ou au contraire le reprendre à son seul compte : clause de retrait d'un associé, définissant toutes les conditions de fond (motifs) et de forme (préavis, etc.) ; clause d'exclusion (motifs, procédure contradictoire, etc.) ; pacte d'associés relatif au mode de valorisation des titres rachetés, etc. Au surplus, dans ce contexte conflictuel ante mortem, créant des interférences plus ou moins graves avec le fonctionnement normal de la société constituée entre eux, la loi elle-même ouvre des voies de règlement qui évitent que le conflit ne paralyse l'activité sociale : nomination d'un mandataire ad hoc ⁷²⁶, voire d'un administrateur provisoire⁷²⁷, ou encore dissolution de la société pour justes motifs⁷²⁸, s'il n'y a plus aucun sens à maintenir la structure en activité alors que l'affectio societatis a disparu.

Avantages procurés en matière de cofinancement

– Des rapports juridiques d'associés. – Les flux financiers traduisant l'investissement de chaque membre du couple lors de l'acquisition (et plus tard de travaux d'entretien ou de rénovation) du logement obéissent aux règles du droit des sociétés, et à elles seules : apport en capital, libération de ces apports, apports en comptes courants d'associés, remboursement ou incrémentation de ceux-ci. Il en résulte pour le couple une rigueur comptable source de transparence, puisque affranchie des conséquences découlant de la jurisprudence suivie obstinément par la Cour de cassation depuis 2013⁷²⁹ en matière de contribution aux charges de la vie commune.

– S'extraire des contours opacifiés de la contribution aux charges du ménage. – Après quelques signes avant-coureurs, un basculement a été opéré avec cette décision de 2013, aux termes de laquelle la Haute Cour a admis d'élargir massivement le périmètre des dépenses répondant à la notion de charges de la vie courante, en y intégrant, au-delà des classiques et traditionnels frais de fonctionnement quotidiens, des investissements aussi lourds que les dépenses d'acquisition du logement familial au moyen d'un emprunt. Depuis cette décision, confirmée depuis⁷³⁰, celui des membres du couple qui aurait financé au-delà de la quotité à laquelle il s'était engagé (en stipulant parfois des quotes-parts d'acquisition respectives pourtant très précises dans le titre de propriété) ne pourra faire valoir cet écart comme une créance dont le remboursement lui reviendrait (notamment en fin de vie commune) : elle sera au contraire noyée dans la solidarité, de fait extrêmement large, que cette conception induit. On a pu observer à juste titre que cette position jurisprudentielle nouvelle contrarie⁷³¹ l'idée même de régime strictement séparatiste, et ce d'autant plus que dans une grande majorité de couples, la résidence familiale représente la part la plus notable, si ce n'est la quasi-totalité du patrimoine détenu. Elle a néanmoins été étendue :

dans un premier temps aux partenaires liés par un Pacs, le financement de l'acquisition du logement des partenaires ayant été considéré comme une modalité d'exécution de l'aide matérielle réciproque, par interprétation de l'article 515-4 du Code civil⁷³² ;
et, dans un second temps, aux simples concubins en l'absence de Pacs, alors même qu'ils sont juridiquement étrangers l'un à l'autre et donc déliés respectivement de tout droit ou obligation l'un à l'égard de l'autre⁷³³.

Nous renvoyons, sur ces sujets, à l'exposé complet de la troisième commission du 118^e Congrès des notaires⁷³⁴.

Dès lors, intercaler une personne morale entre le logement et le couple est source de prévisibilité et, partant, de sécurité juridique : chacun prend l'engagement dans les statuts de contribuer au financement à hauteur d'une somme clairement déterminée, et l'associé n'est débiteur envers la société d'aucune autre somme que celle qu'il s'est, ainsi, engagé à financer, peu important qu'il vive par ailleurs en couple avec l'autre associé.