– Définition. – Si le viager préexistait au Code civil, c'est ce dernier qui en a défini les règles. La vente du logement « en viager » est un contrat de vente d'immeuble dont le prix est versé par l'acquéreur, appelé débirentier, au vendeur, appelé crédirentier, en tout ou partie, sous la forme d'une rente viagère. Le terme extinctif du versement est le décès du vendeur, ou celui d'une tierce personne si la rente est stipulée réversible. Ainsi le contrat de vente peut stipuler qu'au décès du vendeur, la rente sera versée à son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin ou toute autre personne déterminée. Et de même, en cas de pluralité de vendeurs, il est permis de stipuler le versement de l'intégralité de la rente jusqu'au décès du survivant. Le contrat de vente moyennant rente viagère garantit donc au vendeur et, le cas échéant, à ses proches, un revenu jusqu'à la fin de leurs jours.
Un contrat fondé sur l'aléa
Un contrat fondé sur l'aléa
Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
– Un contrat nécessairement aléatoire. – Le viager trouve sa place dans le titre douzième du Code civil, « Des contrats aléatoires », sous les jeux et paris586. L'ancien article 1964 du Code civil définissait le contrat aléatoire et citait le contrat d'assurance, le jeu et le pari ainsi que le contrat de rente viagère. Ce texte a été abrogé à compter du 1er octobre 2016587. La définition du contrat aléatoire figure maintenant dans le titre troisième du Code civil, « Des sources d'obligations », à l'alinéa 2 de l'article 1108 : le contrat « est aléatoire lorsque les parties acceptent de faire dépendre les effets du contrat, quant aux avantages et aux pertes qui en résulteront, d'un événement incertain ». La vente en viager présente bien un caractère aléatoire puisque l'acquéreur ne sait pas pendant combien de temps il va devoir payer la rente viagère.
– L'aléa, condition essentielle. – Ce caractère aléatoire est une condition essentielle de validité du contrat de vente contre rente viagère dont il constitue l'essence même : l'absence d'aléa est sanctionnée par la nullité absolue de la vente588.
– Nullités d'origine légale. – Sur le même fondement, la loi prévoit deux cas d'annulation automatique :
- si le vendeur est déjà décédé au moment de la vente589 ;
- si le vendeur décède, dans les vingt jours de l'acte, d'une maladie dont il était déjà atteint lors de la signature de l'acte, et ce même en cas d'ignorance, et donc de bonne foi, de l'acquéreur590. Cette disposition est d'ordre public. Elle ne s'appliquera pas, toutefois, en cas de pluralité de crédirentiers, s'il n'y a pas réduction de la rente au décès du prémourant, puisqu'en ce cas, l'aléa subsiste. Elle ne s'appliquera pas non plus si ce n'est pas la maladie qui a entraîné le décès, en cas d'accident notamment.
– Extension jurisprudentielle. – Au-delà de ces cas, relativement exceptionnels, la vente peut également être annulée lorsque les circonstances démontrent qu'elle ne comportait, en fait, aucun aléa.
Vente en viager : nul ne peut gagner sur tous les tableaux
La vente en viager est peut-être l'un des domaines dans lesquels le notaire est le plus souvent amené à jouer son rôle de « gendarme du droit ». En la matière, en effet, l'inventivité des débirentiers est parfois surprenante quoique tristement répétitive, et il appartient à l'officier public de ne pas entrer dans leur jeu. Florilège de mauvaises idées à chasser :
- Payer peu ? Conformément à un vieil adage, l'aléa chasse la lésion. Dès lors, pourquoi ne pas convenir d'une faible rente, déconnectée de la valeur vénale du bien vendu ? La vente ne pourra pas être annulée de ce chef.
- ERREUR : La liberté contractuelle, en apparence totale, est limitée par l'obligation de conférer au contrat un caractère aléatoire. Si la rente est trop faible, l'aléa fait défaut car l'acquéreur est certain d'en tirer bénéfice quelle que soit la durée pendant laquelle il la versera. C'est pourquoi le montant des arrérages doit être nécessairement supérieur aux revenus que pourrait procurer le bien vendu. S'il est inférieur ou même égal, la nullité du contrat est encourue591.
- Payer moins longtemps ? C'est le cas lorsque l'acquéreur (par exemple compte tenu de sa proximité affective avec le vendeur, ou encore – c'est l'argument d'un mémorable film de Pierre Tchernia592 – par l'exercice de sa profession) a connaissance de la gravité de l'état de santé du vendeur, et donc du risque d'un décès imminent.
- ERREUR : La vente est alors nulle pour défaut d'aléa, même si le décès a lieu au-delà du délai de vingt jours, et même si le décès n'est pas causé par la maladie dont le vendeur était atteint au jour de l'acte593.
- Retirer à la rente son caractère viager ? Certains acquéreurs ont pu imaginer d'assortir le versement de la rente prévoit d'un terme extinctif certain. Un tel contrat ne peut plus être qualifié de « viager » ! Il encourt la nullité pour défaut d'aléa, puisque l'acquéreur sait, dès l'origine, pendant combien de temps il va devoir payer594. L'acquéreur « en viager » doit payer la rente jusqu'au décès du vendeur, ou du survivant en cas de pluralité, voire d'une tierce personne si la rente est réversible.