Transformer les bureaux en logements

La transformation de bureaux en logements est encouragée par une législation volontariste, que s'approprient peu à peu les opérateurs.

– Un futur inexorable. – L'entrée dans les mœurs du télétravail devrait pousser à court terme certaines entreprises à revoir à la baisse leurs besoins de surface, et/ou les modalités d'usage de leurs locaux professionnels. Ainsi, l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF) évalue à 3,3 millions de mètres carrés la surface de bureau excédentaire en Île-de-France dans les dix prochaines années. Le télétravail pourrait ainsi permettre de dégager de nombreux mètres carrés de logement par la transformation de locaux professionnels devenus obsolètes du fait de son développement. De même Joachim Azan, président fondateur de Novaxia, déclare : « Du fait de la montée en puissance du télétravail, trois à six millions de mètres carrés de bureau pourraient être libérés. Cette vacance est un gisement de valeur potentielle à venir pour les épargnants ».

– Les moyens d'agir. – Prenant conscience de cette réalité avant même la pandémie de 2020, la loi Elan de 2018 a entendu faciliter cette transformation par plusieurs moyens.

– Une volonté d'accélération. – Une mobilisation plus récente et plus marquée des pouvoirs publics est observée. En février 2021, la ministre déléguée à la transition écologique, chargée du logement, convoquait plusieurs acteurs de l'immobilier (dont l'IEIF et la Fédération des promoteurs immobiliers [FPI]) pour leur faire part de son souhait « d'accélérer la dynamique », au regard d'un bilan des engagements pris par ces mêmes acteurs en 2018. Dix d'entre eux avaient, alors, signé la « charte Denormandie »¹³¹³, s'engageant à transformer en logements 500 000 mètres carrés de bureaux situés en Île-de-France d'ici 2022. Mais trois ans plus tard, seuls 85 000 mètres carrés étaient engagés. Or, la loi Climat et Résilience, votée à l'été 2021, et le fameux objectif « Zéro Artificialisation Nette » (ZAN) changent profondément la donne. Si en 2050 ¹³¹⁴ il devient impossible de construire sans rendre au sol naturel une surface équivalente, la transformation de bureaux en logements pourrait devenir beaucoup plus compétitive. Aussi les pouvoirs publics insistent-ils sur le fait que la transformation des bureaux en logements est un moyen de « limiter l'étalement urbain, de prévenir la crise climatique et de préparer la résilience des villes ».

– Des acteurs de marché de plus en plus disposés à prendre le virage. – Le monde de la promotion commence à relever ce défi. À titre d'exemple, on pourra observer la communication nourrie autour du lancement en mars 2021 d'un fonds spécifique¹³¹⁵ dédié au recyclage de bureaux en logements. Ce fonds peut être commercialisé à l'intérieur de solutions d'assurance-vie, et il est donc censé pouvoir profiter des forts mouvements de collecte qui s'y attachent. Il est en outre labellisé « Investissement socialement responsable » (ISR) du fait de son ambition de répondre à la pénurie de logements, visant la production de 4 000 logements issus de la transformation de 180 000 mètres carrés de bureaux obsolètes ou vacants¹³¹⁶.

Cet essor se produit alors même que de multiples freins pourraient entraver la conversion de bureaux en logements. Aux difficultés techniques, qui sont réelles, s'ajoutent en effet des obstacles d'ordre politique, économique et financier.

– La localisation : une donnée déterminante. – Au-delà de ces difficultés, il faut souligner l'importance de la localisation des bureaux à transformer. Créer des logements en lieu et place de locaux professionnels obsolètes situés en périphérie des zones urbaines et isolés des services et des agréments urbains n'aurait aucun sens. Or, ce sont en priorité ces locaux qui tendent à se désertifier. À l'inverse, on assiste à un regain d'intérêt pour les bureaux situés dans les quartiers vivants des grandes métropoles. Les acteurs cherchent « moins mais mieux », c'est-à-dire des surfaces plus restreintes mais plus séduisantes qu'auparavant. Le télétravail pourrait ainsi constituer une incitation majeure à l'amélioration des locaux à usage de bureaux, notion intéressante mais qui excède notre sujet. Notons cependant que l'une des pistes envisagées à cet effet est celle de l'hybridation, qui consiste à associer habitants et travailleurs au sein d'un même bassin de vie. On parle, à cet égard, de quartiers-villages permettant d'allier vie professionnelle et vie privée, et l'on cite en exemple Bercy Village à Paris, non loin des bords de Seine, ou encore Smartseille, îlot marseillais qui associe des usages de bureau, habitat, commerce et service dans un cadre végétalisé¹³¹⁸. Ces organisations emploient des techniques juridiques innovantes, comme l'attribution de droits réels de jouissance spéciale, afin de bien encadrer qui utilise quoi, quand, et en payant combien¹³¹⁹.