Suggestion de clarification

Les considérations qui précèdent nous incitent à conclure en faveur d'une profonde correction du régime de la déductibilité des charges en matière de revenus fonciers, sauf à revoir leur prise en compte dans le calcul de l'impôt sur les plus-values. Cette reconsidération satisferait, à notre avis, deux objectifs constants du législateur :

– Déplacer l'avantage fiscal résultant de la réalisation de travaux. – Nous pensons à ce titre qu'il conviendrait de favoriser le créateur de logements plutôt que le revendeur. Cela suppose de déplacer l'avantage fiscal actuellement accordé à la taxation des plus-values de cession (déduction de travaux opérés sur le bien, y compris de manière purement forfaitaire), vers la taxation des revenus récurrents, ces derniers étant le plus souvent nécessaires à l'investisseur pour faire face au remboursement des charges d'emprunt qu'il aura dû souscrire pour mener à bien les travaux. On relèvera la justice et la logique de cette proposition : tous les investisseurs dans l'industrie financière bénéficient aujourd'hui de mécanismes leur permettant de décaler l'impôt jusqu'au moment où ils percevront de la trésorerie (régimes de sursis d'imposition, de reports d'imposition, etc.). Pourquoi n'en serait-il pas de même pour celui qui investirait dans l'industrie du logement, et du nouveau logement tel que voulu par les inflexions législatives actuelles ?

– Une voie subsidiaire. – A minima, si le législateur n'entendait pas immédiatement réformer en profondeur le statut du bailleur et lui conférer un statut pérenne d'entrepreneur (comme l'a suggéré la deuxième commission), il y aurait lieu, à notre sens, de simplifier la rédaction de l'article 31, I du Code général des impôts pour y supprimer la discrimination opérée entre travaux d'entretien et travaux d'amélioration, afin que ceux-ci accèdent au rang de charges déductibles. Cette redéfinition pourrait se limiter aux seuls baux d'habitation, et même être conditionnée à des critères de qualité des travaux, tant sur le plan environnemental que sur celui des données relatives à la responsabilité sociétale des entreprises chargées de les mener.

– Simplification mais équilibre. – En contrepartie bien sûr, plus aucun coût de travaux, quelle que soit leur nature, ne serait admis en majoration du prix de revient pour la détermination de la plus-value imposable, lors de la cession d'un bien locatif. Celle-ci correspondrait uniquement au différentiel entre prix obtenu et prix d'achat augmenté des frais d'acquisition, réduit seulement par les abattements de durée de détention. Pareille simplification profiterait non seulement aux contribuables et aux préposés de l'administration fiscale, mais aussi aux notaires, responsables du calcul de l'impôt sur les plus-values et qui, à ce titre, doivent régulièrement se livrer à un travail d'examen sur des piles de factures de travaux, pour vérifier (si faire se peut) si leur montant est bien admis en déduction pour la détermination de la plus-value imposable, ou si au contraire il s'agit de travaux qui ont été déduits (ou auraient dû l'être) des revenus locatifs. Les marges d'erreur sont, en la matière, importantes. Elles constituent autant de sources de responsabilité pour un professionnel qui n'a pas fait carrière de maître d'œuvre, et de potentielles pertes de rendement pour le Trésor, ou de légitimes déductions pour le contribuable.