Présentation des OAP

Présentation des OAP

Rapport du 119e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2023
– Ce que sont les OAP. – Expression de la mise en œuvre du PADD, les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) donnent la possibilité d’intégrer la notion de projet dans les documents d’urbanisme réglementaires. Toutes les communes, quelle que soit leur taille, fût-ce le plus petit village de campagne, peuvent imaginer, anticiper et planifier le développement de leur territoire sur différentes thématiques ou par secteur. Elles se caractérisent par leur souplesse. Exprimées sous forme d’orientations, elles encadrent la réalisation d’un projet. Leur institution se justifie donc par la nécessité et la pertinence d’avoir recours à des orientations plutôt qu’à des règles notamment lorsqu’il s’agit de susciter des projets de qualité dans un secteur d’aménagement alors que la forme et le programme se détachent de la seule parcelle. Outils de pré-programmation, elles permettent notamment :
  • de faire évoluer un projet urbain dans le temps ou encore de le connecter au tissu urbain existant dans une logique de continuité urbaine ;
  • de renforcer la qualité et la cohérence des projets notamment dans les secteurs à urbaniser dont la commune n’a pas la maîtrise foncière ;
  • d’assurer la cohérence de l’aménagement sur le long terme en établissant des objectifs à atteindre, des orientations, des principes à respecter, tout en n’ayant pas le caractère d’une contrainte.
– Ce que ne sont pas les OAP. – Ce n’est pas au hasard que le Code de l’urbanisme emploie le terme « orientations ». Il convient de bien distinguer l’OAP de la règle qui, elle, est contenue dans le règlement. Aussi, il doit être clair que les OAP ne remplacent jamais le règlement du plan local d’urbanisme ; elles ne font que le compléter. De ce fait, en aucun cas elles ne se substituent aux porteurs de projets.

Les OAP en détails

1. Contenu des OAP. On attend des OAP :
  • une rédaction souple et ouverte laissant une marge d’appréciation sur les modalités d’exécution, car trop de détails et de précisions viendraient à en faire un deuxième règlement. Elles doivent trouver la bonne mesure dans le fait d’être suffisamment prescriptives mais sans excès ;
  • une définition claire ayant valeur contraignante pour ne pas laisser place à l’arbitraire.
En un mot, la préservation de la sécurité juridique et de la lisibilité du droit.
Dans ces limites, les auteurs du PLU conservent une grande liberté pour définir le contenu des OAP, qui peuvent être :
  • thématiques : par exemple OAP logement ;
  • sectorielles : OAP destinée à un quartier ou secteur déterminé ;
  • hybrides : l’OAP détermine alors un thème pour un secteur.
Thématiques et/ou sectorielles les OAP permettent de traduire et de regrouper les principes de la politique portée par le PLU dans des domaines spécifiques en cohérence avec le PADD. Elles décrivent les résultats attendus et pour lesquels des autorisations d’urbanisme seront délivrées.
2. Régime des OAP. Les OAP sont visées à L. 151-2-3° du Code de l’urbanisme qui énumère les documents constitutifs du PLU. Le fait même de les comprendre dans cette énumération semble permettre de conclure à leur caractère obligatoire, bien qu’un débat ait pu naître sur cette question.
2.1 – Principe de coexistence
Dans le cas général, l’OAP coexiste avec les autres documents constitutifs du PLU. Elle se situe :
  • avec le PAAD dans un rapport de compatibilité qui suppose une simple non-contrariété aux orientations fondamentales définies dans le PADD ;
  • avec le règlement dans un rapport de complémentarité. Le règlement doit donc conserver toute sa place normative ; rien n’interdit pourtant d’envisager un règlement plus succinct et de lui associer des OAP. L’essentiel est que les OAP : demeurent complémentaires des dispositions du règlement, qui peut se concentrer sur un minimum de règles incontournables. Alors que le règlement détermine des interdictions ou des autorisations sous conditions ainsi que des prescriptions encadrant ou limitant les possibilités de construire, les OAP permettent au contraire d’envisager le projet sous une forme dynamique et positive.
Il convient toutefois d’éviter à tout prix de les dédoubler avec des dispositions du règlement par crainte de perdre la lisibilité de l’ensemble. L’attention portée à la rédaction est ici essentielle car si, par exemple, un secteur comportait en même temps des orientations et des règles relatives à la hauteur de constructions, la lisibilité du plan local d’urbanisme serait amoindrie et source d’insécurité pour les projets à mettre en œuvre. Le plus souvent, l’expression des orientations sera le qualitative, pour s’attacher aux résultats à atteindre en laissant une marge d’adaptation quant aux formes et aux moyens pour y parvenir.
2.2 – Un cas particulier : l’article R. 151-8
Dérogeant au principe qui vient d’être énoncé, certains secteurs peuvent être régis uniquement par des OAP qui seront alors les seules dispositions opposables aux demandes d’autorisations d’occupation et d’utilisation des sols. L’article R. 151-8 du Code de l’urbanisme permet, dans certaines zones urbaines ou à urbaniser, qu’elles remplacent le règlement du PLU, facilitant ainsi la création de périmètres de projet afin que les opérateurs immobiliers ne soient pas contraints dans le cadre rigide du règlement. Cette possibilité est intéressante en termes de logement dans la mesure où des OAP de secteur permettent définition de principes pour la typologie des logements au regard de la mixité sociale ainsi que des actions afin de lutter contre l’habitat indigne.
2.3 – Un effet exceptionnel de l’OAP : l’article L. 151-7-2
Afin de renforcer encore le lien entre les OAP et l’aménagement, l’article L. 151-7-2 du Code de l’urbanisme autorise la création d’une ZAC par approbation d’une OAP : « Lorsque l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre ou la commune est compétent en matière de plan local d’urbanisme et pour approuver le dossier de création de la zone d’aménagement concerté, la délibération d’approbation du plan local d’urbanisme contenant des orientations d’aménagement et de programmation peut valoir acte de création de la zone d’aménagement concerté, selon des conditions définies par décret en Conseil d’État ».